Аккредитация в строительстве что это такое

 

Преимущества и риски при аккредитации новостройки: общие сведения, риски, аккредитация объекта несколькими банками, в чём заключается риск принятия новостройки в качестве залоговой стоимости, преимущества

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Аккредитация новостройки несколькими банками

Если юридическое лицо прошло проверку, и даже получило финансовые вливания в развитие производства, для иных займодателей это не играет никакой роли. Каждый из них проверяет ситуацию самостоятельно, вынося собственное экспертное заключение.

Тем не менее, первая проверка уже говорит о том, что с этим генеральным подрядчиком допустимо вступать в деловые отношения – он приобретает стабильность.

Такой вывод делается при условии, что крупный и надёжный банк, «с именем», выдаёт заём в помощь проведения работ. После этого, другие инвесторы проявляют инициативу в развитии собственного рынка, в том числе – за счёт охвата территории зарекомендовавшего себя подрядчика.

Они предлагают продукт, и даже вправе предложить те или иные льготные условия погашения долговых обязательств

В иных случаях работа с несколькими банками целесообразна, что продиктовано объективным требованием в использовании крупных займов, при глобальных объёмах строительства, которое проводится генеральным подрядчиком.

Возводя комплекс многоэтажных домов он, на соответствующем этапе, станет нуждаться в финансовых вливаниях извне. При больших объёмах, один заёмщик не идёт на выдачу требующихся денежных средств, сводя риски к минимуму, либо пытаясь их избежать.

Компании приходится прибегать к услугам нескольких кредитных организаций. Последующие вливания оформляются легче, чем предшествующий. При условии, что застройщика поддерживают два-три солидных банка, с последующими инвесторами вопрос решается гораздо легче.

Юридические лица, не получившие финансовой поддержки, иной раз обращаются в сомнительные компании с просьбой о финансировании. Такой недальновидный поступок учредителя, с долей вероятности, приведёт к краху, так как после этого серьёзные кредиторы вправе отвернуться от него.

По правилам, с такими оплошавшими подрядчиками целесообразно не связываться и финансистам, и дольщикам (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
Кстати говоря, для подобных фирм, попавших в так называемый «чёрный список», запрещено оформление ипотеки на квартиры, до момента сдачи дома в эксплуатацию актом приёмки.

Даже при финансировании покупки готового жилья в новостройке, проверится:

  • ликвидность дома;
  • качество квартир;
  • соответствие стоимости квартиры её характеристикам.

Можно сделать вывод, что чем надёжнее финансовые партнёры на начальных этапах строительства, тем легче продвигаются текущие работы. В соответствующих условиях успех обеспечен обеим сторонам.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать "неофициальное" условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

Фото 1

Риски аккредитации новостройки

Несмотря на риски, которые несут вложения в здания, находящиеся на начальной стадии готовности, банки не отказываются от инвестирования. При этом учредители строительных компаний подвергаются тщательной проверке.

С их стороны предоставляется вся требующаяся информация, которая содержит:

  • «свидетельство о собственности» на земельный участок (ЗУ);
  • или договор аренды на ЗУ, заключённый с администрацией долгосрочно;
  • разрешение на строительство;
  • соответствие проектируемых работ градостроительному плану;
  • наличие и состояние проектной документации.

Не вызывает сомнение компетентность банкиров в определении последствий при временном отчуждении средств для воздвижения многоэтажного дома.
Денежные средства не передаются при первом требовании.

Несмотря на заинтересованность в предоставлении банковского продукта, выбор заёмщика тщательно взвешивается.

Определение кредитоспособности юридического лица производят соответствующие службы, отвечающие за экономическую безопасность. Службы просчитывают варианты правовых последствий вложения капитала в ту или иную организацию. При положительном прогнозе, они сами выходят с предложением.

Активность проявляется в отношении перспективных проектов, которые способны восполнить заёмные средства на привлекательных условиях роста, от вложенных в многоэтажное здание, денег.

Для получения финансовой поддержки требуется зарекомендовать себя на рынке.
Первое возводимое здание может не получить вливания денежных средств извне, что продиктовано осторожностью инвесторов.

-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Общие сведения

Подобные виды недвижимости определяются как незавершённые объекты, не приобретшие правовой основы для отчуждения, путём проведения сделки. Единственно доступной формой отчуждения для них, станет переуступка прав на участие в долевом строительстве (см. Разновидности переуступки прав по договору цессии).

Финансовые организации заведомо принимают решение, какому из учредителей позволительно выдавать заёмные средства:

  • для возведения здания;
  • для приобретения квартир дольщиками (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ).

Аккредитованная новостройка – это юридически корректный вид организации работ, которая отражает номенклатурные позиции юридического лица, что позволит создать представление о нём, как о партнёре с надёжной репутацией. Такому партнёру доверяются финансовые средства со стороны заинтересованных банковских учреждений.

В случае с квартирами, возникает вопрос, – каким образом отсутствующая квартира в доме, который существует только в проекте и в документальных сведениях, может стать предметом залоговой стоимости?

Как займодатели вернут вложенные денежные средства в случае непредвиденных обстоятельств? Ведь переуступка прав не несёт гарантий и обязательств по предоставлению квартиры как имущественной ценности.

С этими злободневными вопросами разбираются финансисты, заинтересованные в росте денежных средств и популяризирующие свой продукт на рынке инвестиционных услуг. Сейчас механизм предоставления займов укрепился и не вызывает панических умонастроений ни у граждан, ни у спонсирующих организаций.

При приобретении жилья в ипотеку, оно становится предметом залоговой стоимости уже в момент приобретения. Право удостоверяющая документация оформляется с обременением залогом, в пользу кредитной организации.

Приобретатель жилья не вправе совершать имущественную сделку с участием объекта, до момента полного погашения долговых обязательств (см. Продажа квартиры в ипотеке).

При оформлении ипотеки на квартиру в возводящемся доме, банки оформляют договор цессии на долевое участие, ссудив полагающуюся для инвестирования в многоэтажку, сумму денежных средств.
После сдачи дома в эксплуатацию и заселения жильцами, банк оформляет на квартиру, полученную «в собственность» обременение, до момента погашения долговых обязательств.

Кроме оформления ипотечного кредита на квартиры по ДДУ, развивается структура кредитования генерального подрядчика, отвечающего за организацию работ.

Учредительная компания, воздвигающая жилой комплекс, вправе обращаться за финансовой поддержкой в уполномоченные учреждения. Эта поддержка чаще всего требуется компании в момент проведения базовых мероприятий по возведению многоэтажного здания.

Отдача происходит в результате приобретения квартир дольщиками.
Займодавец возвращает предоставленные вклады на оговорённых условиях.

Механизм оформления заёмных средств, при вложении в долю (квартиру) или в само многоэтажное здание – один и тот же. Гарантии предусматриваются и в том, и в ином случае.

В чём заключается риск принятия новостройки в качестве залоговой стоимости

Фото 3

Итогом, результатом деятельности подрядчика становится сдача готового дома, в который въедут жильцы. Правовую основу оно приобретёт после того, как квартиры будут приобретены, а жильцы получат «свидетельства о собственности на квартиру».

Только в этот момент неплатёжеспособные граждане рассчитаются с долгами, отдав в счёт их погашения квартиры, которые банк вправе выставить на аукцион, возвратив денежные вложения. Такой поворот не принесёт ожидаемой прибыли, но и не станет разорительным.

Главный риск заключается в возможном «замораживании» строительства дома, не доведения его до готовности, в то время, как вложенные в него деньги не дадут роста, оставаясь бездеятельными.

Реализовать незавершённое строительство более чем трудно, найти инвесторов на его продолжение – также. Такое здание «зависнет», с вероятностью - здесь появятся разрушения. Оно потребует на содержание неоправданно высокие суммы, которые предъявят в виде выплат по земельному налогу или по договору аренды земли.

Так что ставить его на свой баланс, отчуждая в качестве арестованного имущества, банку ещё более не выгодно, чем понуждать оплошавшего подрядчика, к выплатам.
При условии оформления застройщиком факта банкротства, кредиторы окажутся в весьма затруднительном положении.

Понимая возможность подобного развития событий, финансисты проводят мониторинг ситуации, просматривая варианты и допуская процент риска по усмотрению. Естественно, что деньги не вкладываются в проекты на начальной стадии документального оформления многоэтажного дома, и даже – на стадии котлована и закладывания фундамента.

Вопросы и ответы

Мы юридическое лицо- фирма. Занимаемся техническим обслуживанием автомобилей, проводим техосмотр. Также у нас заключен договор с дилером автомобилей на гарантийный ремонт и сервисное обслуживание их автомобилей. Читали, что Госдума сделала поправки к закону о техосмотре. Теперь СТОА, которые проводят техосмотр автомобилей, должны пройти аккредитацию, чтобы владельцам автомобиля после нашего техосмотра могли выдать диагностическую карту. В какие сроки СТОА должны пройти эту аккредитацию, какой крайний срок прохождения аккредитации и в какие органы надо обращаться, чтобы получить аккредитацию?

Эксперт:

Доброго Вам дня!

В соответствии с Правилами аккредитации операторов технического осмотра, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 28.11.2011 N 697, в профессиональное объединение страховщиков на бумажном носителе непосредственно или заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения представляется заявление о выдаче аттестата аккредитации.

К заявлению о предоставлении аттестата аккредитации прилагаются следующие документы:
а) копии учредительных документов заявителя - юридического лица, копия документа, подтверждающего факт внесения сведений о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц;
б) копии документа, удостоверяющего личность заявителя - индивидуального предпринимателя, документа, подтверждающего факт внесения сведений об индивидуальном предпринимателе в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей;
в) копии документов, подтверждающих наличие на праве собственности или на ином законном основании сооружений и средств технического диагностирования (в том числе средств измерений), соответствующих установленным основным техническим характеристикам и входящих в утвержденный перечень;
г) копии документов, подтверждающих наличие технических возможностей для ежедневной передачи сведений о результатах проведения технического осмотра в единую автоматизированную систему технического осмотра, а также документирования сведений о таких результатах:
копия договора на оказание телематических услуг связи или на оказание услуг связи по передаче данных;
копии документов, подтверждающих наличие на праве собственности или на ином законном основании технических и программных средств, позволяющих осуществлять передачу сведений о результатах проведения технического осмотра в единую автоматизированную систему технического осмотра, обеспечивающего доступ к информационно-телекоммуникационной сети Интернет, прием и передачу телематических электронных сообщений, а также документирование сведений о таких результатах;
д) копии документов, подтверждающих наличие в штате не менее одного технического эксперта:
копия штатного расписания;
копия приказа о приеме на работу в отношении каждого технического эксперта;
копии трудовых книжек в отношении каждого технического эксперта;
копии документов об образовании, подготовке, переподготовке и повышении квалификации каждого технического эксперта;
е) копия документа, подтверждающего наличие полномочий лица, подписавшего заявление, на осуществление действий от имени юридического лица;
ж) опись представленных документов.
Профессиональное объединение страховщиков не вправе требовать предоставления иных документов.
Размер платы за аккредитацию в сфере технического осмотра составляет:
а) 20000 рублей за рассмотрение заявления о предоставлении аттестата аккредитации и принятие решения о выдаче аттестата аккредитации плюс 10000 рублей за каждый пункт технического осмотра, указанный в этом заявлении (подпункт "а" пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 2011 г. N 912 "О размере платы за аккредитацию в сфере технического осмотра").
.

Крайнего срока для получения нет. Поскольку до получения аккредитации вы просто не сможете проводить официальный ТО. Поэтому чем быстрее оформите, тем лучше для вашего СТОА.

Эксперт:

Данная деятельность регулируется ФЗ от 1 июля 2011 года «О техническом осмотре транспортных средств и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» а так же процедура аккредитации операторов технического осмотра установлена «Правилами аккредитации операторов технического осмотра», утвержденными приказом Минэкономразвития России от 28 ноября 2011 г. № 697

1. Аккредитация в сфере технического осмотра осуществляется в соответствии с правилами аккредитации операторов технического осмотра, утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

2. Требованиями аккредитации являются:
1) наличие на праве собственности или на ином законном основании сооружений и средств технического диагностирования (в том числе средств измерения), соответствующих установленным основным техническим характеристикам и входящих в утвержденный перечень;
2) наличие в штате не менее одного технического эксперта;
3) наличие технических возможностей для ежедневной передачи сведений о результатах проведения технического осмотра в единую автоматизированную информационную систему технического осмотра, а также документирования сведений о таких результатах.

3. Аттестат аккредитации выдается на основании представленных заявителем заявления о предоставлении аттестата аккредитации и документов, подтверждающих соответствие заявителя требованиям аккредитации. Исчерпывающий перечень таких документов устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

4. Основанием отказа в предоставлении аттестата аккредитации является:
1) наличие в представленных заявителем заявлении о предоставлении аттестата аккредитации и (или) прилагаемых к нему документах недостоверной или искаженной информации;
2) установленное при проведении документарной проверки несоответствие заявителя требованиям аккредитации.

5. Основанием для аннулирования аттестата аккредитации является:
1) обращение оператора технического осмотра о прекращении деятельности в качестве оператора технического осмотра;
2) наличие в течение двенадцати месяцев двух и более нарушений оператором технического осмотра требований аккредитации и (или) правил проведения технического осмотра и (или) нарушений, связанных с превышением предельного размера платы за проведение технического осмотра, установленного в соответствии с настоящим Федеральным законом;
3) ликвидация юридического лица — оператора технического осмотра, прекращение оператором технического осмотра деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.

6. Аттестат аккредитации действует бессрочно.

7. Аккредитация в сфере технического осмотра осуществляется на платной основе. Размер платы за аккредитацию в сфере технического осмотра устанавливается Правительством Российской Федерации.

8. Принимаемые профессиональным объединением страховщиков, указанным в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона, решения об аккредитации должны быть мотивированными, оформляются приказом и предоставляются заявителю в день их принятия под роспись или отправляются по указанному заявителем почтовому адресу посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Указанные в настоящей части решения направляются также в форме электронных документов на указанный заявителем адрес электронной почты. (ст. 11 ФЗ «О техническом осмотре транспортных средств» )

Графический алгоритм и пояснение к правилами аккредитации см. — а так же на сайте Российский союз страховщиков

Эксперт:

Срока для аккредитации не установлено.

Процедура аккредитации операторов технического осмотра установлена «Правилами аккредитации операторов технического осмотра», утвержденными приказом Минэкономразвития России от 28 ноября 2011 г. № 697.

С текстом документа можно ознакомиться на сайте РСА

Какие документы необходимо представить для аккредитации в качестве оператора технического осмотра?
Заявление с приложением следующих документов:
— Нотариально заверенные копии учредительных документов;
— Копия документа, удостоверяющего личность ИП;
— Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
— Копии документов, подтверждающих владение сооружениями и
средствами технического диагностирования, соответствующих
утвержденным техническим характеристикам;
— Копии документов, подтверждающих наличие возможности
передачи сведений в ЕАИС ТО;
— Копии документов, подтверждающих наличие в штате не менее
одного технического эксперта, соответствующего утвержденным
требованиям;
— Копия документа, подтверждающего наличие полномочий лица,
подписавшего заявление, на осуществление действий от имени
юридического лица;
— Опись документов.

Размер платы за аккредитацию операторов технического осмотра (ежегодное подтверждение соответствия требованиям аккредитации, переоформление аттестата аккредитации) установлен постановлением Правительства РФ от 3 ноября 2011 года № 912 «О размере платы за аккредитацию в сфере технического осмотра»:
а) 20000 рублей за рассмотрение заявления о предоставлении аттестата аккредитации и принятие решения о выдаче аттестата аккредитации плюс 10000 рублей за каждый пункт технического осмотра, указанный в этом заявлении;
б) 15000 рублей за рассмотрение заявления о переоформлении аттестата аккредитации в связи с расширением области аккредитации и принятие решения о переоформлении аттестата аккредитации в связи с расширением области аккредитации плюс 10000 рублей за каждый пункт технического осмотра, указанный в этом заявлении;
в) 10000 рублей за рассмотрение заявления о переоформлении аттестата аккредитации в связи с увеличением количества пунктов технического осмотра у оператора технического осмотра и принятие решения о переоформлении аттестата аккредитации в связи с увеличением количества пунктов технического осмотра у оператора технического осмотра плюс 10000 рублей за каждый пункт технического осмотра, указанный в этом заявлении;
г) 15000 рублей за ежегодное подтверждение соответствия требованиям аккредитации плюс 10000 рублей за каждый пункт технического осмотра.

Аттестат аккредитации подлежит переоформлению в следующих случаях:
а) расширения или сокращения области аккредитации;
б) изменения наименования оператора технического осмотра или его адреса;
в) изменения фамилии, имени или отчества или паспортных данных индивидуального предпринимателя;
г) изменения количества пунктов технического осмотра.
К заявлению о переоформлении аттестата аккредитации прилагаются документы, подтверждающие произошедшие изменения.
Процедура переоформления аттестата аккредитации аналогична процедуре аккредитации операторов технического осмотра.
В случае переоформления аттестата аккредитации по основаниям, указанным в пунктах «а» и «г», взимается плата за переоформление аттестата аккредитации.

РСА принимает решение о приостановлении действия аттестата аккредитации в следующих случаях:
а) за впервые совершенное нарушение требований аккредитации и (или) правил проведения технического осмотра;
б) за впервые совершенное нарушение порядка передачи сведений о результатах проведения технического осмотра в ЕАИС ТО и (или) документирования сведений о таких результатах;
в) при невнесении платы за ежегодное подтверждение соответствия требованиям аккредитации.
Действие аттестата аккредитации приостанавливается на срок до устранения оператором технического осмотра нарушений. Об устранении нарушений оператор технического осмотра информирует РСА.
РСА принимает решение о возобновлении действия аттестата аккредитации по результатам проведенной проверки.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://a-komissarov.ru/ekspertnyie-stati/akkreditaciya-zastrojshhika.-vazhnye-aspekty.html
  • https://myestate.club/finansy/akkreditatsiya-novostrojki-bankom.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий