Что делать если арендатор не освобождает помещение

 

Порядок действий, если арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение. Как его выселить из сдаваемого жилья согласно договору и взыскать задолженность с жильцов? Ответы в данной статье. Как поступать в том случае, если арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение. Куда обращаться за защитой своих прав.

Арендатор не платит и не съезжает – можно ли ограничить доступ в помещение?

Теоретически, ст. 328 ГК РФ (а именно ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная во встречном порядке исполнить положенное по договору, нарушает условия этого самого договора.

Вместе с тем в тексте указанной статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению», что при судебном разбирательстве арендаторы часто стараются обернуть не в пользу арендодателя.

Типичная ситуация: Арендатор третий месяц не платит аренду за помещение, в котором занимается оказанием парикмахерских услуг, а арендодатель желает ограничить ему доступ в помещение. Имеет ли он на это право?

Для максимально точного ответа на этот вопрос нужно знать:

  • Было ли право арендодателя на ограничение доступа в помещение включено в договор?
  • Уведомлялся ли арендатор о предстоящем ограничении доступа?
  • Является ли соразмерным ограничение доступа в помещение допущенному арендатором неисполнению обязательства?

Если на все 3 пункта ответ «Да», то опасаться нечего – даже суд станет на сторону арендодателя.

Судебная практика в этой части почти однозначна – при наличии соответствующего условия (точнее – права ограничить использование помещения в случае невнесения арендной платы) в договоре действия арендодателя признаются законными (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от N 18АП-3400/13). Также правомерным считается отключение электричества и прекращение оказания прочих эксплуатационных услуг (водоснабжение, сигнализация, вывоз мусора и т.д.). Для подтверждения сказанного - постановление Арбитражного суда Московского округа от N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014).

Но во всех этих и других случаях, когда суд стал на сторону арендодателя, указанное право было включено в договор! Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.

Обращение в суд

Самый идеальный и безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Подписывается соглашение и акт приема-передачи имущества. Потом производится взыскание задолженности по аренде.

Выселение арендатора из нежилого помещения в судебном разбирательстве можно произвести даже в ускоренном порядке при сумме долга меньше 300 тысяч рублей (100 тысяч рублей для ИП). Тогда решение суда может быть уже и через 3-4 месяца. В остальных случаях – в обычном порядке.

В исковое заявление о выселении нанимателя, кроме требования взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, можно включать пункт об истребовании имущества из чужого пользования.

При наличии подтверждающих документов возможно обращение за уплатой упущенной выгоды.

К исковому заявлению обязательно прилагаются копии договора, платежных документов, переписка с контрагентом и иные подтверждения. До вступления решения суда он считается не расторгнутым.

Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Возможные проблемы

В некоторых условиях расторгнуть договор невозможно. Выселение доступно только после предоставления другого места для проживания.

При отсутствии договора процедура пройдет без проблем. Собственник вправе определить сам, сделать это немедленно или через определенный срок.

В случае составления договора суд будет на стороне арендаторов, имеющих несовершеннолетних детей. Им предоставляется отсрочка для выселения. При оформлении временной регистрации не стоит разрешать вписывать детей. Впоследствии выселение будет невозможным без органов опеки и попечительства.

Попросить съехать жильцов зимой не удастся. Но если в договоре имеется срок уведомления от одного до трех месяцев, время года не учитывается.

Стоит помнить, что выселить жильцов до окончания срока действия временной регистрации не получится. Расторгнуть контракт удастся в судебном порядке при наличии доказательств нарушений.

Как необходимо действовать

Если у арендатора имеется долг по оплате, выходов из ситуации может быть несколько. Важно помнить о некоторых обстоятельствах, которые могут стать основанием для принятия решения.

Выгнать

Просто так выгнать арендатора собственник не имеет права. Ведь в наличии имеется договор, который ограждает от незаконных действий обе стороны.

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

В соответствии с соглашением, арендодатель передает гражданину в пользование жилое помещение. При этом квартирант обязуется оплачивать аренду. Если последний нарушает правила договора, то это не говорит о том, что и собственник должен поступать так же.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Важно проверить, предусматривает ли договор отказ от исполнения в одностороннем порядке при наступлении таких прав. Также стоит убедиться, имеются ли обстоятельства для обращения в суд при отсутствии вынесения одностороннего отказа.

Выселение через судебные органы оказывается довольно длительной процедурой. В это время оплата аренды может не производиться в связи с неплатежеспособностью арендатора.

Ограничить доступ

Арендаторы часто ограничивают доступ к помещению для недобросовестных съемщиков. Сделать это возможно только при наличии такого пункта в договоре. Однако иногда и прописывания факта в соглашении будет недостаточно.

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

В рамках договора арендодатель должен передать имущество в пользование квартиранта. Поэтому ограничение доступа может быть расценено как нарушение прав. Ведь происходит удержание имущества.

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

В ходе рассмотрения дел в суде определяется, насколько соразмерны действия обеих сторон. Не всегда закон оказывается на стороне владельца недвижимости. Ведь сумма задолженности может быть признана незначительной.

Обращение в суд

Урегулировать вопрос можно в судебном порядке. В этом случае составляется исковое заявление.

Оно должно включать в себя:

  • данные проживающих в помещении;
  • сведения о заключенном договоре;
  • описание оснований, в соответствии с которыми происходит расторжение соглашения;
  • требования о прекращении действия документа и выселении жильцов.

В заявлении нужно ссылаться на статьи нормативно-правовых актов, регулирующих данный вопрос. Кроме того требуется приложить документы, подтверждающие слова истца. Также потребуется оплатить госпошлину в размере 200 рублей.

Данный вариант имеет один существенный минус. Пока будет рассматриваться дело, квартирант может на законных основаниях проживать в квартире. Выселение возможно только после вынесения судебного решения. На рассмотрение отводится от одного до трех месяцев.

Взыскание долгов

В статье 654 Гражданского кодекса РФ отмечается порядок оплаты аренды и сумма. Если такой пункт будет отсутствовать, договор считается недействительным. При этом на основании статьи 424 ГК РФ оплата коммунальных услуг не является обязательным платежом.

Статья 654 ГК РФ. Размер арендной платы

Статья 424 ГК РФ. Цена

В ходе досудебного урегулирования подается претензия нанимателю. Она рассматривается в течение 10 дней.

В документе нужно отразить:

  • данные адресата;
  • требования внести указанную сумму;
  • ссылки на законодательные нормы;
  • доказательства неправоты ответчика.

Претензия вручается лично нанимателю. Также можно направить ее по почте заказным письмом с уведомлением. Если результата не будет, дело направляется в судебные органы.

Права и возможности

Фото 2

Решение в сложившейся ситуации принимается в зависимости от того, имеется ли договор об аренде. Важно изучить все особенности процедуры выяснения отношений между сторонами в обоих случаях.

Найм

Чаще всего без договора заселяются родственники и знакомые. Но иногда допускается сдача квартиры и абсолютно посторонним лицам. Важно знать, как нужно действовать, на случай, если арендатор не пожелает платить и выселяться.

Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Если собственник попросит съехать с жилплощади, он может столкнуться с отказом. Кроме того недобросовестные жильцы обычно угрожают сообщить в налоговые органы о сдаче квартиры без договора. В этом случае владелец может быть оштрафован на крупную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий, нужно воспользоваться услугами юристов.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Самостоятельно можно предпринять следующее:

  1. Собственник может прийти в квартиру в момент нахождения в ней арендатора. Необходимо взять с собой правоустанавливающие на недвижимость документы и удостоверение личности.
  2. В этот момент вызывается полиция. Необходимо сообщить, что в квартире находятся посторонние люди, отказывающиеся покинуть ее. По факту произошедшего составляется заявление.
  3. Для вскрытия замков в случае их смены приглашаются сотрудники МЧС и правоохранительные органы. Подтвердить право собственности нужно соответствующими бумагами.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

Выселить жильцов без договора можно в любое время. При этом не влияет наличие несовершеннолетних детей.

Образец договора аренды квартиры:

Договор

Если в наличии имеется договор, то угрозы и смена замков могут привести к плачевному результату. Ведь методы признаются незаконными, поэтому вероятнее всего навредят собственнику. Арендатор после суда понесет материальные убытки.

Скачать бланк договора аренды жилого помещения

Скачать образец заполнения договора аренды жилого помещения без пролонгации

Скачать образец заполнения договора аренды жилого помещения с пролонгацией

Договор, заключенный между сторонами, защищает право собственника и арендатора. Поэтому выселение жильца возможно только по решению суда.

В этом случае может быть принято несколько решений:

  • Договор может содержать пункт о досрочном расторжении. Условиями процедуры являются отсутствие арендной платы, применение помещения не по назначению, ущемление прав соседей, нанесение ущерба имуществу. В этом случае можно расторгнуть договор раньше срока. Важно, чтобы на обоих документах стояла подпись квартиранта. В момент выселения должны присутствовать свидетели. Если ставить подпись жилец отказывается, то уведомление просто зачитывается вслух.
  • Расторжение возможно при отсутствии арендной платы. Данное условие является веским для выселения. Доказать отсутствие оплаты можно с помощью самостоятельно составленной собственником ведомости. Важно собрать как можно больше документов, которые будут привлекаться в качестве доказательств в суде.
  • Жильцы могут не оплачивать коммунальные услуги. Предварительно требуется оформление договора на поставку услуг на имя квартирантов. В этом случае задолженность нужно будет требовать с них. Такие ситуации предусматриваются, когда договор заключается на длительный срок.
  • Недобросовестные жильцы могут нарушать права соседей. Если лица, проживающие в рядом расположенных квартирах, будут жаловаться на шум, возможно выселение квартирантов. Расторжение договора предусматривается в соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса РФ. Соседи имеют право обратиться в полицию. После составления протокола собственник может попросить жильцов съехать. При этом предупреждать нанимателей за два месяца не требуется.
  • Собственник может прекратить найм и требовать расторжения договора при порче квартирантом имущества. Но по закону отводится определённый период на восстановление состояния квартиры. Обычно он длится от полугода до года. Если разрушения не будут устранены, последует выселение.
  • При наличии жалоб от соседей, квартирант может быть выселен из малосемейки или коммунальной квартиры. Важно уведомить жильца о принятом решении за два месяца. Письменное заявление от соседей может быть привлечено в качестве оснований.

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

Что такое нежилое помещение

Фото 3

Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.

Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:

  • не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
  • могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
  • соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.

Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.

Собственником нежилого помещения могут быть:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • государство, органы местного самоуправления.

Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.

Если меры не дали результата

Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.

Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.

Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.

Иск в суд - это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.

Как выселить арендатора без суда

Самым простым способом выселить с занимаемой площади арендатора является его добровольное согласие ее освободить. Для этого арендодателю необходимо составить уведомление об освобождении нежилого помещения. Унифицированной формы для этого документа нет, поэтому составляется он в произвольной форме, однако обязательно указать:

  • данные арендодателя;
  • данные арендатора;
  • точный адрес объекта;
  • причины выселения;
  • срок (не менее 180 дней) для освобождения площади;
  • дата составления;
  • подпись и оттиск печати (для юридического лица).

Уведомление должно быть вручено арендатору под роспись. Это можно сделать лично, а можно направить почтой или передать через представителя. В любом случае у вас должно быть доказательство, что документ передан (почтовое уведомление, роспись получателя на вашем экземпляре уведомления, письменная расписка о получении).

Процедура досудебного урегулирования вопроса о выселении из помещения обязательна. Так как даже если она не увенчается успехом, то вы сможете предоставить в суд доказательства того, что желали решения проблемы мирным путем.

Пример. Для производства пиломатериалов ООО «Ареал» арендовало ангар, имеющий статус нежилого помещения у индивидуального предпринимателя Зарубина С.В. на срок 1 год. Однако по истечении указанного периода договор продлен не был, а Зарубин С.В. направил требование об освобождении занимаемого помещения директору ООО «Ареал». В ответ на уведомление директор запросил у Зарубина срок для освобождения – 1 месяц. Стороны смогли договориться и избежать судебных разбирательств.

Договор с истёкшим сроком

Фото 4

Если истек срок договора аренды, а наниматель не освобождает помещение и не вносит арендную плату можно попробовать разрешить спор без суда. Для этого необходимо направить претензию арендатору с напоминанием о необходимости освободить помещение в связи с окончанием действия контракта и указать срок, в течение которого это должно быть исполнено. Также нужно добавить, что арендодатель оставляет за собой право подать иск в суд о взыскании всей прибыли, полученной за время незаконного пользования его имуществом, его упущенной выгоды и различных штрафов.

Иногда наниматели мотивируют своё нежелание освободить нежилое помещение настойчивым предложением о продлении срока аренда и реструктуризацией задолженности. При этом имеется полное право арендодателя отказаться от подобных предложений.

Законные основания

Если отсутствует письменный договор, то переживать должен арендатор помещения. Ведь законных оснований для проживания у него не имеется.

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Однако в пункте 2 статьи 1 Жилищного Кодекса РФ приводится недвусмысленная формулировка. Согласно норме, граждане по своему усмотрению используют жилищное право. При этом пункт 2 статьи 3 закона отмечает, что проникновение в жилище без согласия проживающих лиц запрещено.

Статья 1 ЖК РФ. Основные начала жилищного законодательства

Статья 3 ЖК РФ. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

Собственник по закону имеет право на выселение жильцов в присутствии представителей правоохранительных органов. Оказать сопротивление сотрудникам полиции арендатор не должен.

По закону, при отсутствии заключенного соглашения арендатор может не оплачивать жилье. Тогда собственник будет находиться в минусе.

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

Судебная практика

В современной практике судебных органов чаще всего в споре о выселении арендатора из не жилого помещения правосудие на стороне арендодателя. Однако стоит помнить, что если иск составлен не верно, то второго шанса обратиться ы суд за помощью в восстановлении прав по этому же вопросу у вас не будет.

Пример. Индивидуальный предприниматель Волков Н.Л. имеет в собственности нежилое помещение, которое он сдал по договору аренды Проклову Л.С. для использования в качестве склада. Однако арендатор систематически задерживал оплату, предусмотренную договором, в связи с чем Волков попросил его освободить помещение. Проклов Л.С. после получения уведомления съезжать отказался, и владелец недвижимости был вынужден обратиться в суд с иском о выселении. В качестве доказательства он предоставил в числе прочего выписку по лицевому счету. Суд учел доводы обеих сторон и удовлетворил требования Волкова Н.Л. в полном объеме.

Законно ли отключение электроэнергии, водоснабжения?

Лишить нерадивого арендатора доступа к коммунальным услугам – весьма действенная мера заставить его задуматься о накопившихся долгах. Ведь в подавляющем большинстве случаев нормальное функционирование бизнеса невозможно без электричества.

Но здесь важно выполнить два условия:

  • Право на ограничение коммунальных услуг должно быть прописано в договоре аренды;
  • Арендатор должен быть уведомлен о том, что в случае неисполнения обязательства ему будет прекращена поставка коммунальных услуг.

В противном случае у арендодателя есть риск оказаться виновным в причинении убытков, несоразмерных с допущенным нарушением.

Пример: Арендатор, использовавший нежилое помещение для торговли полуфабрикатами, допустил невнесение арендной платы за два месяца. Арендодатель, без какого-либо уведомления, отключил ему электричество, что привело к отключению холодильных камер и порче всей имеющейся продукции. В этой ситуации у арендатора есть все шансы взыскать понесенные вследствие действий арендодателя убытки, особенно если их величина многократно превышает размер арендной платы.

Поэтому дать однозначный ответ на вопрос о том, законно ли отключение электроэнергии для неплательщика арендной платы может дать лишь опытный юрист и лишь после изучения договора аренды. При этом у суда, если до него все же дойдет дело, может быть совершенно другое мнение на этот счет.

Судебный порядок

Фото 5

При обращении в суд порядок действий следующий:

  1. Вами составляется исковое заявление.
  2. Сбор доказательств и документов.
  3. Подача искового заявления в суд.
  4. Судебный процесс.
  5. Вынесение судебного решения.
СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.

Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.

Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).

При обращении в суд, следует знать:

  • за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
  • квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
  • как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.

Составление иска

Исковое заявление состоит из следующих пунктов:

  • данные о жильцах и информация о договоре;
  • описание оснований для выселения (подробно);
  • просьба расторгнуть договор и выселить жильцов.

Пример искового заявления:

  1. В правом верхнем углу указывается наименование суда, Ф.И.О и адрес истца (Вас) и ответчика (съёмщика жилья).
  2. Далее, по центру пишем: ''Исковое заявление о расторжении договора найма и выселении временных жильцов из жилого помещения'' .
  3. Начинается обращение так: ''Я, (Ф.И.О) являюсь наймодателем жилого помещения, расположенного по адресу… (полный адрес: область, город, район, улица, номер дома и квартиры)…''.
  4. Далее, Вы указываете дату заключения договора и на какой срок заключён договор.
  5. Ниже, необходимо объяснить причины выселения: ''На основании договора найма (с такого по такое число), наёмник не вносит плату за жильё, тем самым, нарушая условия договора, согласно которому, в случае неуплаты должен освободить помещение. Однако, арендатор отказывается выезжать из квартиры''.
  6. Чуть ниже, по центру: ''Прошу, ввиду несоблюдения условий договора, выселить (Ф.И.О ответчика) из жилого помещения, расположенного по адресу (указываете полный адрес)''.
  7. Внизу слева указываем дату подачи иска. Справа — подпись истца.
  • Скачать бланк искового заявления о выселении квартирантов
  • Скачать образец искового заявления о выселении квартирантов

Доказательства

Доказательная база основывается на соответствующих документах:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Договор найма.
  • Расписки о платежах.
  • Справки из коммунальных служб об отсутствии платы.
  • Протокол полиции, показания соседей (в случае нарушения общественного порядка) и др.

Необходимые документы

Полный перечень необходимых документов:

  1. Копия искового заявления.
  2. Квитанция об оплате госпошлины.
  3. Копия договора найма.
  4. Документы, доказывающие обстоятельства, упомянутые истцом (протокол, заявление соседей, медицинская справка).
  5. Свидетельство о праве собственника.
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Платёжная ведомость с подписями жильцов о каждом вносимом платеже.
  8. Копия письменного уведомления, которую Вы предъявили жильцам за три месяца до обращения в суд.

Основания для выселения

Среди распространённых причин для выселения, можно выделить следующие:

  1. Отсутствие платы за жильё.
  2. Арендатор сдаёт помещение в поднаём третьим лицам.
  3. Порча имущества в квартире.
  4. Жалобы от соседей (нарушение общественного покоя, громкий шум, скандалы и пр.).
  5. Квартира используется не по назначению, а для других целей (например, в квартире организовали офис, коммерческое предприятие и т.д.).

В нашем же случае, основанием для выселения является неуплата заранее оговоренной (или прописанной в договоре) стоимости аренды жилья.

Как выселить жильцов без суда из сдаваемой квартиры без договора?

Как правило, данный вариант сдачи жилплощади применим для родственников, друзей или знакомых. Однако, зачастую, собственник сдаёт квартиру по устной договорённости и посторонним (или малознакомым людям).

ВАЖНО! При выселении, ни в коем случае не следует предпринимать незаконные способы (угрозы, физическая расправа и пр.), поскольку это повлечет уголовное наказание.

При сдаче квартиры без договора, арендаторы должны освободить жильё по первому требованию собственника! В случае, если квартиросъёмщики отказываются это сделать, когда никакие разговоры и просьбы не действуют, можно перейти к следующим проверенным способам:

  1. Никаких прав занимать Ваше жильё у квартирантов нет (на основании п.2, ст.1 ЖК РФ и п.2, ст.3 ЖК РФ). Поэтому, стоит вызвать полицию, предоставив им свидетельство о праве собственности (подойдёт и выписка из ЕГРН), с требованием выселить незаконно проживающих граждан. Наверняка, ''жильцы'' не станут сопротивляться сотрудникам полиции, и покинут помещение подобру-поздорову. Процесс с вызовом полиции может быть длительным, так как в случае отказа арендаторов выходить с Вами на контакт, необходимо будет караулить их перед дверью вместе с участковым, или же вызывать МЧС и ломать замки.
  2. Возможен ещё такой способ: собственнику следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающую дом. Там необходимо написать заявление с просьбой отключить все коммуникации в квартире (вода, свет). Скорее всего, незаконным жильцам не понравится жить в некомфортных условиях, и они добровольно покинут помещение.Дождавшись этого момента, если повезёт, нужно встретить их на выходе с сотрудниками полиции, чтобы проверить всё ли в целости и сохранности в Вашей квартире. Если что-либо из имущества испорчено или отсутствует, необходимо сразу зафиксировать причинённый ущерб.
  3. Третий законный способ — воспользоваться услугами высококвалифицированного юриста. При отсутствии договора, квартирантов можно выселить, независимо от времени года или наличия у них маленьких детей.

Как это сделать без суда при найме по договору аренды?

Сдача жилого помещения без договора найма, крайне нежелательна. Поэтому, необходимо составлять письменный договор, заверенный подписями с обеих сторон.

Это позволит обезопасить себя от порчи и хищения своего имущества, обяжет квартиросъёмщика осуществлять положенную плату и в срок, не нарушать прочих порядков, прописанных в договоре. Также, в случае неуплаты арендной стоимости, по договору найма (предъявив документ судебным органам) можно будет взыскать задолженность.

  • Скачать бланк договора аренды жилого помещения
  • Скачать образец договора аренды жилого помещения

Для того, чтобы выселить незаконных жильцов своими без суда, нужно:

  1. При наличии договора, арендаторам необходимо указать на нарушение или неисполнение соответствующих пунктов, прописанных в нём (отсутствие платы за определённый период, порча имущества, нарушение общественного покоя и пр.).Вам следует заявить о своём несогласии продолжать дальнейшее взаимодействие, с просьбой покинуть квартиру. Квартиросъёмщики должны отреагировать на Ваше заявление обратиться в судебные органы. Кроме того, Вам нужно письменно уведомить их о решении обратиться в суд (за три месяца до суда). Наёмщикам необходимо поставить свою подпись на документе.ВНИМАНИЕ! Если квартиранты наотрез отказываются покидать помещение, эту проблему можно решить только в судебном порядке. Помните, что у Вас на руках имеется веское доказательство — подписанный обеими сторонами договор.
  2. Если соседи испытывают определённый дискомфорт, причиняемый арендаторами, они тоже могут поспособствовать их скорейшему выселению. Для этого соседям достаточно обратиться в полицию и написать заявление с жалобой на жильцов (ссылаясь на ст. 687 ГК). Участковый составит протокол, на основании которого можно потребовать выселения.
  3. Отсутствие платы за коммунальные услуги — тоже достаточно веское основание. Для этого нужно взять соответствующую справку из ЖКУ об отсутствии платы за определённый период времени. Но этот способ действенен только в том случае, если в договоре было указано, что оплату коммунальных услуг будут осуществлять квартиранты. Кроме того, договора с поставщиками услуг должны быть заранее переоформлены на них.
  4. Рассчитывать на помощь юриста.

Все вышеперечисленные способы работают только в том случае, если временные жильцы сами осознают, что не правы — на основании предъявленных им обвинений, и готовы добровольно освободить жильё. В противном случае, нужно приступать к расторжению договора посредством судебных органов.

Для доказательства отсутствия оплаты, необходимо каждый платёж фиксировать в самостоятельно составленной ведомости.

  • Скачать бланк ведомости
  • Скачать образец ведомости

Когда нельзя осуществить это сразу?

Выселить жильцов сразу нельзя в двух случаях:

  1. Если Вы оформили квартирантам временную регистрацию, то выселение невозможно до момента истечения её срока. Только в судебном порядке, при наличии веских доказательств о нарушениях с их стороны, Вы сможете расторгнуть договор и добиться их выселения.
  2. В случае, если арендаторы проживают с детьми, обстоятельства могут сложиться не в Вашу пользу, поскольку суд учитывает интересы несовершеннолетних, и непременно даёт нанимателям необходимую отсрочку, пока они не подыщут себе новое жильё.

В договоре должен быть прописан срок уведомления о выселении (1-3 месяцев). Если данный пункт значится в документе, выселение происходит на законных основаниях (в случае, если Вы предупредили жильцов о выселении заранее). Однако, даже при отсутствии данного пункта, законом не запрещается выселение жильцов в зимнее время года.

Вопросы и ответы

Между мною, ИП и ООО "ХХХХХ" был заключен договор аренды принадлежащего мне нежилого помещения на 364 дня. По истечении 5 месяцев с обеих сторон было подписано Доп. соглашение о расторжении договора с 01 августа 2014 года. Однако до сих пор арендатор не оплатил арендную плату за июль, помещение не освободил. Помещением не пользуется, оно закрыто, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение арендатора неизвестно. У меня есть новый, выгодный мне арендатор, который готов заключить со мной договор аренды, но как мне быстро выселить прежнего арендатора. Могу ли я вскрыть мое помещение для нового арендатора? Каким образом быстрее решить вопрос? Через арбитражный суд очевидно очень долго? Есть ли эффективные законные способы быстро выселить прежнего арендатора, ведь договор с ним расторгнут с 01 августа?

с уважением, Валерий

Эксперт:

Поскольку договор с арендатором расторгнут, то для того, чтоб использовать свое помещение (вскрыть его и сдать новому арендатору), препятствий нет и нет необходимости решать этот вопрос через суд.

А уже за взысканием долга можно обращаться в суд. 

Эксперт:

Уважаемый Валерий! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите следующее:

у Вас договор формально расторгнут, неясно только по акту приема-передачи (передаточному акту) передавалось ли помещение обратно или нет, и вообще такой акт составлялся или нет?

Если нет, срочно составляйте, делайте уведомление о его подписании в срочном порядке, после чего (указываете) оставляете за собой право на вскрытие помещения.

Далее, после истечения даты с двумя свидетелями вскрываете помещение, причем делайте фото- видеосъемку, все описываете. Далее приказом (своим) устанавливаете стоимость хранение и храните до востребования. Естественно, затраты отнесете на нерадивого арендатора.

Естественно, также параллельно работаете с Арбитражным судом Новгородской области.

договор аренды нежилого помещения нарушен, арендатор не платит аренду. Арендатор получил уведомление о расторжении договора с требованием оплатить долг. На все про все указан срок 10дней. Время истекает, никаких движений Арендатора, не вывозится и не платит. Вот могу ли законно освободить помещение от полок и товара, переместив в другое помещение на хранение например, т.к арендатор неплатежеспособен и в суд подавать за хранение реально наверно закончится долгом неподьемным. Фирма продаёт все свое имущество другой фирме и возможно признает себя банкротом. Есть ли какой то вариант освободить от помещения, пока там хоть продавцы есть? Опечатывать и удерживать имущество прям там не хотелось бы, т.к помещение можно сдавать 3ьим лицам,.

Эксперт:

Обычно, на практике, такие вопросы решаются по обоюдному соглашению сторон, определяется срок, когда арендатор покинет помещение, решается вопрос по оплате (зачастую расчет производится имуществом арендатора — мебель, оргтехника и т.п.).

Вы вправе расторгнуть досрочно договор в судебном порядке, после вступления решения суда в законную силу получить исполнительный лист и принудительно, путем привлечения приставов, взыскать задолженность по арендной плате и выселить недобросовестного арендатора.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

собираюсь купить объект коммерческой недвижимости. продавец не заключал никакого договора аренды с предпринимателем который в этом помещении работает, а бессрочный договор был заключен собственником который был еще до него. имеет ли силу бессрочный договор после двукратной смены собственников, или после прошлой смены права собственности он должен был быть перезаключен?

Эксперт:

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом договор аренды недвижимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609). По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
Статьей 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Президиум Высшего арбитражного суда РФ рассмотрев судебную практику выработал рекомендации (Информационное письмо от 25 февраля 2014 г. № 165) арбитражным судам, где указал, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Т.е. если новый собственник в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, продавец заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него договор аренды с продавцом недвижимости не имеет силы.
Пользование арендованным имуществом должно происходить в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615). Договор аренды заключается на срок, определенный договором, либо в его отсутствие считается заключенным на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон, при аренде недвижимого имущества, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Так же арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.
В силу статья 621 ГК РФ арендатор наделен преимущественным правом аренды, если продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает. Тогда договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено нормами ГК РФ арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в связи с нецелевым использованием арендатором помещения и нарушением иных условий договора с обязательным предупреждением арендатора в срок, установленный договором или законом. Так же, согласно статьи 450.1 ГК предусмотрено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310), которое может быть осуществлено путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Но, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. Т.е. если арендатором принималась арендная плата, тогда он не может ссылаться на нарушение условий договора или воспользоваться правом на односторонний отказ. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны так же не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Т.е. по общим правилам договор аренды не перезаключается при смене собственника. Но по моему мнению следует изучить договор аренды, проанализировать его с точки зрения тех норм, которые приведены, установить каким образом осуществлялись арендные платежи с продавцом коммерческой недвижимости, не заключавшим арендный договор, известно ли было продавцу при покупке о договоре аренды и пр. 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://lawpractik.ru/arenda/arendator-ne-platit-i-ne-osvobozhdaet/
  • https://metr.guru/vyselenie/arendator-ne-platit-i-ne-osvobojdaet-pomeshenie
  • https://jurjur24.ru/arendator-kvartiry-ne-platit-i-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie/
  • http://allo-urist.com/kak-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5aa56542ad0f22d0105261d9/5b6f2ba0b5223300a91966e4
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/arendator-ne-platit.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий