Что лучше дарственная или договор купли продажи

 

Что выгоднее – дарственная или продажа?: Договор дарения или купли-продажи квартиры – что выгоднее?. При отчуждении имущества важно понимать, что лучше оформить в разрезе ситуации - дарственную или договор купли-продажи. Читайте доводы в статье.

Какие документы подготовить?

Что касается процедуры оформления дарственной и купли, то они проводятся примерно по одинаковой схеме.

Чем отличается сделка дарения от купли в плане подготовки документов? Юристы отвечают, что в обоих случаях перечень документов приблизительно один и тот же:

  • Паспорта;
  • Документы о праве собственности;
  • Технический план помещения;
  • Заявление о согласии супруга на дарение (продажу);
  • Заявление о согласии супруга на покупку;
  • Разрешение органа опеки (если сделка совершается при участии несовершеннолетнего);
  • Справка ЖЭУ о составе семьи;
  • Квитанции об уплате госпошлины.

Единственное отличие – для дарственной необходимо будет предоставить документ, подтверждающий родственную связь дарителя и одариваемого. Среди таких документов могут быть: свидетельство о рождении, о браке. Исходя из этих документов, можно определить, что даритель передает имущество именно сыну (дочери), родителям или супруге. Если стороны могут доказать родство, то одариваемый не будет платить налог по дарению. При отсутствии документов о родстве, одариваемому ничего не остается больше, как уплатить 13% налога.

Полезно знать: Налог рассчитывается от рыночной цены имущества. Для определения рыночной стоимости проводится независимая оценка. Занимаются этим частные экспертные агентства, имеющие лицензию на проведение оценки. Если такая оценка не была проведена, то сумму налога определят, исходя из кадастровой оценки, которая может быть значительно завышена.

Что лучше дарственная или купля-продажа квартиры для собственника, который намерен передать имущество, – сказать однозначно сложно. В принципе и ту, и другую сделку оформить документально не так уж и сложно.

Если сделка заключается с помощью нотариуса, то проект договора купли ли дарения будет подготовлен нотариусом. На практике это не занимает много времени. Обычно 1-2 дня, если стороны предоставили все документы.

Купленный объект недвижимости необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это же относится и к недвижимости, полученной по дарению. После регистрации прав на объект, новый владелец сможет распоряжаться недвижимым имуществом полноправно: продать, подарить, сдать в аренду и т. д.

Основные характеристики договора купли-продажи и дарения

Как лучше оформить недвижимость подскажет опытный юрист. Но для начала не мешало бы и самостоятельно разобраться, какой вариант все-таки более оптимальный: договор дарения или купли-продажи.

Договор купли-продажи – это соглашение двух сторон по передаче имущества за установленную плату. Договор заключается в письменной форме, но продавец и покупатель могут заверить его у нотариуса.

Если имущество принадлежит человеку, который на момент покупки состоял в браке, то оно считается совместным имуществом супругов. ГК РФ устанавливает, что при продаже супруг должен дать разрешение на сделку. По такому же принципу супруг покупателя дает свое согласие на покупку, поскольку тратятся общие сбережения.

Внимание: Если супруг не дал согласие, договор можно признать недействительным.

Разрешение супруга оформляется в виде заявления и заверяется у нотариуса. Написать заявление супруг может как в момент сделки, так и до ее заключения. Купленное имущество будет считаться общей собственностью супругов. При разводе оно будет подлежать разделу.

Данный договор предусматривает оплату за полученный объект. Оплата производиться в момент подписания договора либо до его письменного оформления. Сумма денежных средств должна быть обязательно прописана в договоре. Если речь идет о продаже недвижимости, то ключи от нее передаются одновременно при получении денег от покупателя.

Договор дарения – это сделка, предусматривающая передачу имущества другому лицу бесплатно. Получив что-либо в подарок, лицо ничем не обязано человеку, подарившему имущество. В тексте договора не указываются никакие денежные суммы. Если стороны обозначать сумму, то дарственная просто не будет иметь юридической силы.

Дарственная также может быть подписана в обыкновенной письменной форме. Но желательно удостоверить сделку нотариально.

Имущество, которое принадлежит одновременно нескольким собственникам, должно дариться от имени каждого из них. Например, если дарит имущество муж, то жена на это дает согласие, при условии, что приобретали они его во время брака. Если одариваемый состоит в браке, то от его супруги (супруга) разрешение не потребуется. Это объясняется тем, что при дарении не уплачиваются денежные средства.

Важно: Подаренный объект – это личная собственность человека независимо от того, был ли одариваемый в браке или нет на момент сделки.

Оба способа переоформления часто применяются при передаче имущества между близкими родственниками. Невозможно точно сказать: что лучше договор дарения или купли-продажи между родственниками? Каждый их этих гражданско-правовых договоров имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Фото 1

Преимущества дарственной и купли-продажи

Немаловажный фактор оформления любой сделки – это ее стоимость. Встает вопрос: что дешевле дарение или купля. Для собственника выгоднее подарить имущество, так как ему не требуется платить налог. Но налог (НДФЛ) будет вынужден уплатить одариваемый – 13%. Сумма может выйти приличная, если объект будет оценен дорого. С этой позиции, оформить дарственную выгодно только для дарителя, а одариваемому предстоит понести расходы.

Важно: Не взимается налог в том случае, если имущество получили в дар близкие родственники (супруг, дети, родители, бабушки, дедушки, братья, сестры).

При купле-продаже ситуация выглядит иначе: налог платит продавец, так как он получает доход от продажи. 13% от стоимости проданного объекта придется отдать в бюджет государства. Покупатель же при этом освобождается от любых налоговых платежей. В этом и заключается отличие дарственной от купли.

Важно: Если имущество принадлежало человеку более 3 лет, то оно не облагается налогом.

Что собой представляют договоры дарения и купли продажи?

Дарение недвижимости и ее купля продажа – это гражданско-правовые сделки, регулируемые Гражданским Кодексом РФ. Выбирая между сделкой дарения и купли-продажи, люди пытаются подобрать решение, которое будет выгодные и дешевле, а также лучше всего подойдет конкретной ситуации в юридическом плане.

Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.

Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег.

Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы.

Блок: 2/4 Кол-во символов: 924
Источник:

Особенности и риски продажи по дарственной

Дарственной называют документ, позволяющий одному лицу стать правообладателем имущества, обязательств или вещи другого лица на безвозмездной основе. Если условие безвозмездности не соблюдается, соглашение неправомочно.

Особенностями сделки дарения является конкретная идентификация объекта дарения. При дарении недвижимости указывается точная площадь, адрес, номер в кадастровом реестре (для земельного надела). В документах обязательно прописываются характеристики участников соглашения, состоящие из фамилий, имен, отчеств, адресов прописки и проживания.

Прочие условия соглашения включаются в текст по согласованию сторон. Однако они не должны перечить законодательным нормам и положениям. Запрещено включать в содержимое контракта условия, требующие от одаряемого материальное вознаграждение в случае оказания услуг или наступления конкретного события, даты.

Важно! Все вышеперечисленные обстоятельства прописаны и в некоторых других гражданско-правовых соглашениях. Наличие таких пунктов позволяет оспорить законность сделки в суде.

Совершать сделку лучше с участием нотариуса, который проверит, нет ли на недвижимости арестов, налоговых залогов, ипотек. Договор купли-продажи квартиры или договор дарения для стабилизации гражданско-правовых отношений на законодательном уровне ограничивается некоторыми факторами. Невозможно провести сделку, если:

  • одаряемое лицо младше 14-ти лет, либо признано судебными органами недееспособным;
  • имущество не является собственностью дарителя;
  • одаряемым является работник бюджетной сферы, юридическое лицо или коммерческая организация.

К рискам продажи квартиры по дарственной относятся возможность оспаривания ее законности, право дарителя отозвать договор при возникновении случаев, прописанных законодательством.

Даритель, передавая право собственности одаряемому, не может указывать ему, как пользоваться и распоряжаться имуществом. Однако если будет доказана угроза жизни и нанесения вреда недвижимости дарителя от лица, принимающего дарение, возможна отмена соглашения дарственной.

Дееспособность и здравомыслие дарителя может поддаться сомнению и экспертизе. Малейшее отклонение от правовых нормативных документов ведет к признанию ничтожности соглашения.

В соглашении прописываются условия, при наступлении которых происходит передача имущественного права, последствия недобросовестного пользования даром, различные ограничения, препятствующие полноправному распоряжению, к примеру, квартирой.

Если покупатель недобросовестный, он может отказаться от выполнения данных в устной форме обязательств и не выплатить деньги за «товар». В этом случае у продавца нет никаких шансов на изымание с него денежных средств путем судебной тяжбы, поскольку дарственная подразумевает передачу имущества на безвозмездной основе.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Чем отличается дарственная от купли-продажи?

Фото 3

Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.

Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.

Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.

Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:

  • Государственным служащим;
  • Соцработникам;
  • Медицинским работникам.

Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.

Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.

Дарить вещи, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, можно на основании устной договорённости. Более дорогое имущество в дар также нужно передавать на основании письменного соглашения.

Но если дарственная оформляется между близкими родственниками, то такая сделка не облагается налогом. С купли-продажи платить налог придётся в любом случае. Но покупатель сможет получить налоговый вычет, если продавец – его родственник.

Блок: 2/11 Кол-во символов: 1307
Источник:

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Особенности договора дарения

Дарственная – это соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передать в будущем имущество на безвозмездной основе. Даритель ничего не получает взамен переданного объекта и не может требовать каких-либо материальных благ от одаряемого. В противном случае дарственная может быть признана притворной, а, значит, недействительной. В отношении недвижимости договор дарения всегда оформляется в письменной форме.

В тексте дарственной обязательно прописывается дата и место заключения, а также данные, права и обязанности сторон. Кроме того, необходимо указать характеристики предмета сделки. Он должен быть максимально конкретизирован в тексте договора. Если этого нет, сделку могут признать недействительной.

В тексте документа также прописываются условия передачи подарка и ответственность получателя за его ненадлежащее использование. Стороны могут предусмотреть условия, по которым имущественные права на подарок могут быть возвращены дарителю.

Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения. Однако после передачи прав на недвижимое имущество необходимо обратиться в Росреестр, чтобы пройти процедуру государственной регистрации.

Как и любое юридическое действие, дарение имеет преимущества и недостатки. К плюсам относят:

  • несложность оформления за счет отсутствия необходимости обращения к нотариусу;
  • отсутствие требования уплаты подоходного налога в случае дарения между родственниками;
  • возможность дарителя отменить дарение;
  • отсутствие материальных обязательств у одаряемого;
  • подарок не будет являться совместно нажитым имуществом, если одаряемый состоит в браке.

Однако все относительно. Например, возможность отмены дарения со стороны одаряемого является явным минусом. В свою очередь, безвозмездность сделки – минус для дарителя.

К отрицательным сторонам можно отнести возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц, а также вероятность признания сделки ничтожной в случае несоблюдения условий договора. Чтобы этого избежать, составлять дарственную должен профессиональный юрист.

Налог с продажи квартиры

Фото 4

При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2019 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.

Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:

  • От прохождения процедуры приватизации;
  • Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
  • После вступления в права наследования;
  • Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.
Блок: 4/11 Кол-во символов: 805
Источник:

Особенности договора купли-продажи

Процедура продажи или покупки имущества также имеет свои характерные особенности, отличающие ее от сделки дарения. Прежде всего, это отчуждение собственности за определенную плату или вознаграждение. Но цена соглашения – это не единоличное решение продавца. Она устанавливается по обоюдному согласию сторон, то есть, заранее обговаривается между владельцем и потенциальным покупателем и указывается в договоре купли-продажи.

Регулируемая статьей 30 ГК РФ, сделка по продаже имущества имеет следующие отличительные черты:

  • Обязательную уплату НДФЛ. Если имущество находилось в собственности более 3 лет, процедура облагается налогом в размере 13% от стоимости объекта;
  • Отсутствие ограничений по составу участников. В договоре можно указывать все, что не запрещено гражданским законодательством;
  • Расценивание приобретенного имущества как совместно нажитого, если покупатель находится в браке. А это значит, что купленная квартира или машина подлежит разделу имущества в случае развода супругов.
Инфо Наличие выгоды для обеих сторон – обязательное условие, которое нужно учитывать при составлении договора купли-продажи. Кроме того, покупатель или продавец вправе устанавливать самые разные условия и степени ответственности по заключаемой сделке. Для того чтобы исключить все возможные претензии участников друг к другу рекомендуется приложить к соглашению акт приема-передачи имущества. Он обеспечит надлежащее исполнение условий сделки и пригодится во время регистрации перехода права собственности.

Особенности и риски продажи по договору купли-продажи

Под соглашением покупки-продажи подразумевается документ, согласно которому происходит передача права собственности на объект продажи от собственника покупателю за определенную плату. В качестве недвижимости выступают квартиры, дома, земельные наделы, доли в домах и квартирах, комнаты, средства передвижения и прочее. В большинстве случаев этот вид соглашений применяется для объектов недвижимости.

Договор регламентируется наличием ряда предписаний. В письменной части договора должны быть четко определены данные сторон соглашения и предмет сделки. Обязательным условием является написание стоимости предмета соглашения. Отсутствие цены влечет признание сделки недействительной.

Важно! В соглашении четко прописываются не только права, обязанности сторон соглашения, но и порядок выставления штрафных санкций, за отказ или несоответствующее их выполнение.

Стоимость квартиры обозначается продавцом, но она должна находиться в пределах законодательных норм. Занижение оценочной стоимости может вызвать недоверие со стороны государственных регистрационных органов и послужить причиной повторного оценивания недвижимости.

Запрещено заключать сделку, если государственными органами наложен запрет на проведение каких-либо гражданско-правовых операций по отношению к данному имуществу. Сделка незаконна в случае:

  • несоблюдения основных условий контракта;
  • игнорирования регистрации документов в Росреестре;
  • доказательства принуждения к покупке (продаже) одного из лиц-участников процесса;
  • отсутствия разрешения одного из супругов;
  • если в документах поставило подпись лицо, не имеющее на это полномочий.

Не стоит забывать о столь важном риске, как присвоение купленному в браке имуществу статуса совместно нажитого. В случае развода, независимо от того на чьи деньги приобретена квартира, она делится пополам. Помешать разделу может только брачный контракт, содержащий условия раздела совместно нажитого имущества.

Продать квартиру, находящуюся в совместном владении супругов, без согласия мужа или жены невозможно. Поэтому всегда существует риск аннулирования сделки, в случае отказа совладельца. При долевом владении право преимущественной покупки принадлежит совладельцам. Передавая недвижимость в дарение, можно миновать это право.

Что лучше, выгодно оформить дарение или куплю-продажу — зависит от многих нюансов, которые стоит учитывать при выборе процедуры передачи имущественного права от одного лица другому.
Фото 4

Различия и общее между договорами

Прежде чем определять, что лучше дарственная или договор купли-продажи, нужно выделить основные различия в сфере применения, типе и условиях заключения этих соглашений. Договор дарения относится к безвозмездному типу сделки, таким же является завещание. А вот соглашение о купле-продаже уже является возмездным, так как для его совершения необходима оплата получателем стоимости имущества. Получение ответного материального или вещного блага – главное условие.

Факт возмездности договора – это основное, чем отличается дарственная от купли-продажи, но не единственное. На договор дарения распространяются особые ограничения по кругу лиц – участников сделки. Базово ГК РФ запрещает выступать дарителями ли продавцами малолетним и недееспособным гражданам. Но в части дарения также существует ограничение для получателей:

  • сотрудники воспитательных, медицинских или педагогических учреждений;
  • государственным служащим;
  • банковским работникам ЦБ РФ;
  • муниципальным служащим.

Запрет распространяется, если даритель находится на попечении или лечении у получателя, либо если дар совершается из-за служебного положения получателя. Также отличие дарственной от купли-продажи еще в том, что запрещены договора дарения между коммерческими организациями.

В плане оформления оба договора оформляются в письменной форме, при наличии в условиях сделки передачи доли имущества или участия несовершеннолетнего лица, с 2019 года обязательно нотариальное оформления. Поэтому, что лучше дарение или договор купли-продажи, в части простоты оформления сделки различий нет. Но, если стоимость дара не превысит 3000 руб., то соглашение может быть оформлено в устной форме без составления письменного договора. Аналогично допускается купля-продажа на основании устных договоренностей, преимущественно в розничной продаже вещей.

Плюсы и минусы сделок

Наиболее объективно демонстрирует, что лучше дарение или купля-продажа квартиры, подробный анализ каждого из видов соглашений.

Плюсы дарственной

Для дарственной положительными аргументами будут:

  1. Легкость оформления. Достаточно составить соглашение и зарегистрировать в реестре. Нотариальная форма не обязательна, если в сделке проводится между совершеннолетними и дееспособными субъектами.
  2. Возможность избежать уплаты налога. Для этого надо, что стороны выступали близкими родственниками. Отличие дарения от купли-продажи в отсутствие выгоды дарителя.
  3. Дар не будут считаться совместным имуществом супругов, как следствие не подлежит разделу.
  4. Одариваемый гражданин не несет материальных и финансовых обязательств перед дарителем.
  5. Если появились основания, то дар можно вернуть, оспорив договор дарения. Например, если одариваемый нанес вред имуществу или дарителю.

Минусы дарственной

Но, несмотря на значительный перечень плюсов, при оформлении дарственной имеются и минусы:

  1. Право отмены условий сделки дарителем выступает минусом для принимающего дар, а сложность оспаривания без вины одариваемого – минус для дарителя.
  2. Отсутствие получения выгоды является минусом для передающего имущество в дар лица. Хотя одновременно с этим этот факт выступает плюсом для принимающего в дар.
  3. Признание договора дарения ничтожным, если нарушены условия и требования к оформлению. Наиболее распространенный вариант – притворная сделка.

Для итогового сравнения и выбора, что лучше сделать договор дарения или куплю-продажу, надо изучить плюсы и минусы второго варианта – соглашения о купле-продаже имущества.

Плюсы договора купли-продажи

Итак, положительные факторы:

  1. Легкость заключения. Допустимо заключать соглашение в устной и простой письменной форме. В ряде случаев – потребуется нотариальная форма.
  2. Нет особых ограничений в части субъектов сделки. Разумеется, необходимо учитывать ограничения ст. 171—172 ГК РФ.
  3. Получение прибыли за передачу имущества – возмездный характер сделки. При отсутствии оплаты сделка не признается завершенной.
  4. Относительная легкость процедуры оспаривания в случае нарушения условий проведения сделки или прав третьих лиц.

Минусы договора купли-продажи

Среди негативных факторов заключения договора купли-продажи имеются такие:

  1. Необходимость оплачивать налог. В ряде случае этого можно избежать, также регламентирован порядок предоставления налогового вычета.
  2. Минусом для покупателя будет необходимость оплатить товар/имущество в соответствии с требованиями сделки.
  3. Переход приобретенного имущества в состав совместного имущества супругов. При отсутствии брачного контракта такое имущество делится поровну между супругами.
  4. При продаже доли в составе общего имущества обязательно следует уведомить совладельцев, так как они обладают правом приоритетной покупки (ст. 250 ГК РФ).

Основные сведения о сделках и их отличия

Фото 6

В соответствии с нормами гражданского законодательства можно сказать, что основным отличием дарения от купли-продажи является безвозмездность. Дарение не подразумевает, что даритель получит взамен подаренного имущества другое материальное благо. В свою очередь купля-продажа говорит о том, что покупатель передает продавцу определенную сумму.

Еще одно существенное отличие сделок заключается в допустимом составе субъектов. В купле-продаже могут участвовать любые лица за исключением недееспособных и несовершеннолетних граждан. В случае с дарственной круг возможных участников сужается. Под запрет попало участие определенных должностных лиц исходя из их профессиональной деятельности. Это предусмотрено в ст. 575 ГК РФ.

Не менее важно при выборе способа оформления сделки учесть правовой режим владения, который возникнет у нового собственника. Так, например, в случае купли-продажи, если покупатель находится в браке, то в отношении имущества возникает совместное право собственности. При этом не имеет значения, на чьи деньги оно приобреталось. Исключение из этого правила – наличие брачного контракта с иными условиями.

Так как дарение является безвозмездной сделкой, ситуация складывается иная. В этом случае собственник будет владеть имуществом единолично.

Кроме того, необходимо учесть требование об уплате 13 % налога на доходы физических лиц. Оно возникает в обоих случаях, но при купле-продаже его платит продавец, а при дарении одаряемый. Исключением будет только дарение между близкими родственниками – в этой ситуации обязанности по уплате налога не возникает.

Также важно сказать о возможности расторжения сделки. Для дарения законом определен перечень причин, по которым сделка может быть расторгнута уже после регистрации прав в Росреестре. При купле-продаже такое не допускается.

Вопросы и ответы

Дело в том, что мы хотели с бывшим мужем оформить соглашение о разделе у нотариуса, но оказалось, что муж вступил в право собственности на квартиру после развода и я получается никакого отношения не имею к квартире, хотя в долевое мы вступали в браке и есть мое согласие на то что он сам может заниматься документами и оформлением. Вообшем у нас есть квартира и машина.договор между нами такой: За квартиру за его долю я выплачиваю ему 400 тыс и квартира остается мне, а машину я отдаю ему. Подскажите как лучше сделать: оформить договор купли продажи или договор дарения на нашу дочь, чтобы потом с течением времени если вдруг у нас испортятся отношения у него или у его родственников был минимальный шанс оспорить этот договор и вернуть квартиру себе. Если договор купли - продажи, то можем ли его оформить за 400 тыс и будет ли бывший муж платить налог, если кадастровая стоимость 1 350000?Сразу скажу, что в суд обращаться не хочу, чтобы не платить деньги за оценку имущества. Простите, если не понятно написала и за ответ

Эксперт:

Наталья!

Если квартира оформлена после 01.01.2016, то налогооблагаемый доход при ее продаже не может быть менее чем 70% от кадастровой стоимости, а это в Вашем случае 945 т.р. (п.5 ст.217.1 НК РФ), которые можно будет уменьшить на 1 млн. руб. (то есть до нуля)

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 2 ст.220 НК РФ);

Поэтому, налог не возникнет как в случае продажи за 400 т.р., так и в случае дарения дочери, поскольку в соответствии с пунктом 18.1 ст.217 НК РФ при дарении недвижимого имущества между близкими родственниками налог на доходы  не возникает.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Эксперт:

Если у мужа нет долгов, то можете хоть договор дарения, хоть договор купли-продажи оформить.

Налогов нет ни в одном  из случаев. В случае ДКП вам описал коллега. А в случае дарения -  между близкими родственниками налогов нет.

Тут главное чтобы долгов не было, так как в случае банкротства могут сделки оспорить.

Эксперт:

Наталья! Для того, чтобы Вам определиться какой именно договор заключить, важно понимать правовой характер, каждой из сделок.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Статья 572. Договор дарения1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаетили обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Подскажите как лучше сделать: оформить договор купли продажи или договор дарения на нашу дочь, чтобы потом с течением времени если вдруг у нас испортятся отношения у него или у его родственников был минимальный шанс оспорить этот договор и вернуть квартиру себе.

Наталья

за его долю я выплачиваю ему 400 тыс и квартира остается мне, а машину я отдаю ему.

Наталья

Из, приведенных мною норм права, следует, что договор дарения это именно безвозмездна сделка, а Вы планируете у него выкупить его долю. Так вот, как раз если Вы заключите договор Дарения, а на самом деле передадите ему за его долю денежные средства, то этим действием в будущем предоставите ему шанс оспорить эту сделку.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из чего, следует, что в данном случае, лучше заключить договор купли-продажи, чтобы исключить шансы на признание этой сделки недействительной.

Вы пишите:

За квартиру за его долю я выплачиваю ему 400 тыс и квартира остается мне, а машину я отдаю ему

Наталья

Если, я правильно Вас понимаю, то Вы выкупаете у него его долю, за 400000 рублей + оставляете машину в счёт оплаты этой доли? Если это не так, то поправьте меня. Просто если Вы и машину ему оставляете, то выкупная стоимость доли получается выше чем 400000 рублей.

И также Вы пишите:

кадастровая стоимость 1 350000

Наталья

1350000 — это кадастровая стоимость всей квартиры или доли? поскольку это важно. Оплата налога в этом случае будет исчисляться не от всей стоимости квартиры, а только лишь от доли.

И ещё, Вы пишите:

что мы хотели с бывшим мужем оформить соглашение о разделе у нотариуса, но оказалось, что муж вступил в право собственности на квартиру после развода и я получается никакого отношения не имею к квартире, хотя в долевое мы вступали в браке и есть мое согласие на то что он сам может заниматься документами и оформлением.

Наталья

То есть исходя, из того что Вы написали, получается что машина и квартира не является совместно нажитым имуществом? И исходя из этого Вы будете выкупать не долю (просто Вы пишите что собираетесь выкупить его долю), а всю квартиру? И по итогу, стоимость квартиры между Вами оценена в 400000 рублей + стоимость авто? 

Поясните пожалуйста это моменты. И. если я всё правильно понимаю, то в какую стоимость Вы оцениваете авто?

Эксперт:

Наталья.

Вы указываете, что 

муж вступил в право собственности на квартиру после развода и я получается никакого отношения не имею к квартире, хотя в долевое мы вступали в браке и есть мое согласие на то что он сам может заниматься документами и оформлением.

Наталья

Это означает, что квартира является совместно нажитым имуществом не смотря на то, что супруг оформил ее в собственность уже после развода.

 В п.15 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указано, что

15. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

Согласно ст.128 ГК РФ

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

По договору долевого участия участник долевого строительства приобретает  право требования передать ему объект долевого строительства в установленные договором сроки.  Указанное право требования является имущественным правом, а значит является совместной собственностью супругов. 

Реализация принадлежащего в том числе и Вам имущественного права может быть осуществлена путем заключения соглашения о разделе, которое должно быть удостоверено нотариусом в силу ч.2 ст.38 СК РФ.

Объекта налогооблажения при этом не возникает ни у того ни у другого супруга. 

Исходя из этого тут не требуется ни договор дарения, ни договор купли-продажи. Вы просто осуществляете раздел по соглашению, а вслучае невозможности его заключения (не придете к взаимопониманию) в судебном порядке.

Эксперт:

На мой взгляд, целесообразно заключить договор мены движимого имущества на недвижимое с доплатой. Так как фактически Вы действительно производите мену с доплатой и такую сделку нельзя будет оспорить. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Налогообложения не возникнет, так как  за налоговую базу берется кадастровая стоимость недвижимого имущества  умноженная на понижающий коэффициент 0,7, а до 1000000 налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом.

ст. 220 НК РФ

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Источники

Использованные источники информации.

  • https://nasledstvanet.ru/darenie/darstvennaya-ili-kuplya-prodazhi-chto-luchshe.html
  • https://vseodome.club/raznoe/dogovor-dareniya-ili-kupli-prodazhi-chto-luchshe-mezhdu-rodstvennikami.html
  • https://kvartirastudia.ru/darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi.html
  • https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/darenie/chto-luchshe-oformit-darstvennuyu-ili-dogovor-kupli-prodazhi/
  • https://svoyurist.com/obrazcy-dokumentov/darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi
  • https://viplawyer.ru/chto-luchshe-dogovor-dareniya-ili-kupli-prodazhi/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий