Что лучше ипотека или аренда

 

Арендовать жильё точно выгодно тем, кто никогда не намерен покупать квартиру. Остальным придётся всё внимательно посчитать, что выгоднее: ипотека или аренда. Что лучше: ипотека или аренда? Каким образом решать жилищный вопрос, личное дело каждого. Кому-то квартиры достаются в подарок или по наследству, а

Так что же лучше и выгоднее: снимать жилье или взять ипотеку?

Так что же лучше и выгоднее: снимать жилье или взять ипотеку?

Как уже, наверное, понятно — ответ на этот вопрос зависит от конкретной жизненной ситуации человека, не только от цифр. Если жизнь с кем-то или жизнь в съемной квартире разрушает вашу собственную жизнь — можно и нужно идти в ипотеку, при условии, что вы можете осилить 10-летний вариант и если платежи по всем кредитам не будут превышать 25 % чистого дохода семьи. Не можете осилить такой вариант? Живите на съемных квартирах, пока не осилите такую ипотеку. Это не конец света, в конце концов. 1.6 миллиарда людей на Планете не имеет “адекватных условий проживания” или не имеет крыши над головой совсем! (  Подробнее здесь.

Истории читателей, кто купил квартиру самостоятельно, без ипотеки — здесь.

А можно “рискнуть” (хотя, я это не называю “риском”, я использую другие слова)!!!! И пойти в 15-20-30-летнюю ипотеку и даже выплатить ее досрочно! Люди делают и такое. Но я такого варианта не рекомендую, даже если он у кого-то получался или получится у Вас. Примерно, как тренер в спортзале не порекомендует неподготовленному человеку жать штангу в 100 кг., т.к. человек может себе порвать одно место))).  А 15-20-30 летняя ипотека может быть именно такой финансовой “штангой”.

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Да, имеет если:

  • вы берете ипотеку на срок не более 10 лет
  • платежи по аренде покрывают большую часть платежей по ипотеке
  • рынок недвижки в вашем городе живой и развитый и у вас есть уверенность, что вы сможете это жилье стабильно сдавать в аренду
  • вы готовы инвестировать в рубль (недвижка — это рублевый актив), зная, что тот обесценивается в половину каждые 5-7-10 лет. Подробнее здесь. Такой вариант (ипотека и последующая сдача в аренду) возможен, если с помощью такой схемы вы покупаете жилье для себя, а не для инвестиций.
  • Вы готовы к низкой доходности. Эконом недвижка, на момент написания статьи, в 7-миллионном Питере, с развитым рынком аренды дает 5-7% в рублях, тогда как такую доходность можно зарабатывать в долларах (!!!), потратив на понимание вопроса пару недель. По теме: Покупать ли доллары сейчас?

Что делать, если вы уже взяли ипотеку на 15-20-30 лет? И что делать, если платежи по всем кредитам, включая ипотеку, превышают 25 % чистого дохода семьи?

Моя настоятельная рекомендация — всеми доступными способами, а лично мне их известно более 20, возвращайте ипотеку (и другие кредиты) ускоренно, а не по графику, до момента, пока не сможете конвертнуть свою ипотеку на срок  до 10 лет и чтобы платежи по всем кредитам не превышали 25% чистого дохода семьи. Как это делается?

1️⃣ Бесплатно найдите способы ускоренного возврата кредитов в интернете или здесь.

2️⃣ Если, помимо ипотеки, у вас есть несколько кредитов в общей сумме в несколько месячных доходов вашей семьи — вам будет полезен недорогой Мини Видеокурс “Метод Снежного Кома”, который вы освоите за 1 день  — см. здесь.

3️⃣ Если общая сумма Ваших кредитов превышает один годовой доход вашей семьи и вы хотели бы сократить срок погашения этих кредитов и проценты по ним до 3-х раз (т.е. на 50-70%) — тогда смотрите более серьезный видеокурс “Турбо Ускоренный Возврат Кредитов и Долгов” здесь. В этом курсе я делюсь более чем 20-тью способами турбо ускоренного возврата кредитов, которые можно сочетать друг с другом.

Расчет для регионов

Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:

  • цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
  • стоимость – 2 миллиона рублей;
  • срок кредита – 10 лет;
  • ставка – 9% в год;
  • первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).

Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.

Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.

Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.

Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.

Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;

При аренде – 3,56 млн..

ВЫВОД: В итоге, ипотека здесь будет логичнее, чем аренда и попытка откладывать сумму для накопления. Слишком мала разница между кредитным и арендным платежами.

Что выгоднее: ипотека или аренда?

Фото 2

Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого. За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам. Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.

Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.

Иные аспекты выбора: ипотека или аренда

Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.

Ипотека

Доводы «за»:

  1. Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
  2. После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
  3. Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).

Доводы «против»:

  1. При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
  2. Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.

Аренда

Доводы «за»:

  1. Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
  2. При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
  3. Не нужно иметь официальный доход.
  4. Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.

Доводы «против»:

  1. Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
  2. Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.

Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.

Когда ипотека лучше аренды? Или как правильно выбрать ипотеку.

Фото 3
Когда ипотека лучше аренды? Или как правильно выбрать ипотеку.
  • когда срок ипотеки до 10 лет и платежи по ипотеке не превышают платежи по аренде аналогичной квартиры И
  • Есть запас на 6 мес жизни И
  • Есть стабильная работа и востребованная профессия И
  • Платежи по всем кредитам (включая ипотеку) не превышают 25% чистого дохода семьи И
  • Уверенно хорошие и здоровые отношения супругов

В общем важно, чтобы ваша жизнь была более-менее стабильной: стабильная работа, стабильный заработок, стабильное здоровье — ваше и близких людей, стабильные отношения, стабильный пожарный запас и т.д.

Дополнительные преимущества ипотеки:

  • Наличие налогового вычета.
  • Фиксированный платёж, в отличии от аренды, где арендная плата может увеличиваться.
  • Квартира со временем может подорожать, хотя в пересчёте на доллары человек все равно исторически проигрывает.
  • Вы можете делать в своей квартире, что захотите (ремонт, перестановку, новую мебель и пр.)

Минусы ипотеки:

  • большие последствия (в т.ч. для нервной системы), если возникают временные финансовые трудности и вы не можете платить по ипотеке — ухудшение кредитной истории, коллекторы, выселение и т.д.
  • вы платите за все неисправности и должны регулярно делать ремонт.
  • неправильно подобранная ипотека может лишить вас денег на все остальные радости жизни.
  • в отличие от аренды, ипотека требует больших начальных вложений (первоначальный взнос, ремонт, страховки, услуги риэлтора и пр.)
  • сильно привязывает к месту жительства и к работе, хотя продавать ипотечные квартиры можно (хоть и сложно)!
  • вы не сможете продать квартиру/дом, даже если захотите, если рыночная цена упадет, т.к. при этом сумма кредита может существенно превышать стоимость жилья (пример, см. 2008 год здесь)
  • мощно останавливает людей от риска, от того, чтобы что-то менять и пробовать в жизни и карьере
  • За 15-20-30 лет, большая часть эконом жилья морально и физически устаревает
  • Наличие большого кредита отрицательно сказывается на психическом и физическом здоровье человека и на отношениях супругов. Подробнее здесь.

Как получить (лучшую) ипотеку в банке - Чек-лист в PDF. 20 обязательных вопросов, которые Вы должны задать банку или ипотечному брокеру ДО одобрения кредита! Плюс Лист обзвона / опроса банков и Кредитный Калькулятор. Скачайте бесплатно!

Что лучше: взять ипотеку или снимать квартиру?

Вопрос такого характера сугубо индивидуальный. Что выгоднее: снимать и копить или ипотека, зависит от множества показателей, в частности:

  • Финансовых ресурсов семьи и их доходов;
  • Количества членов семьи, в том числе и работающих;
  • Наличия другого вида жилья;
  • Сроков, в течение которых важно обзавестись собственным жильем;
  • Способности людей к экономии и накоплениям;
  • Будущих ожидаемых финансовых поступлений (наследство, гонорары и т.д.);
  • Планов о переезде и т.д.

К примеру, только приехав жить в другой город, мало кто может позволить себе сразу купить собственное жилье. Все начинают со съема.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСпросить

В Москве вообще очень практикуется схема, по которой граждане покупают жилье за МКАДом и сдают его в аренду, а сами проживают в съемных квартирах внутри Москвы ради ближайшего доступа к работе.

Еще одним важным критерием для выбора между арендуемым жильем и ипотечным является возможность прописки в квартире. Если жилье приобретается в ипотеку, то собственник и члены его семьи могут сразу в нем прописаться.

Получить же регистрацию в арендованной квартире невозможно без согласия ее собственника. Арендодатели не стремятся прописывать в своем жилье постоянно меняющихся жильцов.

Если человек планирует переезд в другой регион или другую страну, он не уверен, что будет жить в течение долгого времени в одном месте, ему лучше не брать ипотеку сразу. Это долговое бремя, которое ограничивает заемщика в перемещениях.

Фото 3

Почему люди хотят своё жильё?

Почему люди хотят своё жильё?

Потребность в жилье — это заложенное на генном уровне, базовое желание человека, связанное с чувством безопасности. Все люди подсознательно хотят свое жилье. Многие могут не хотеть этого в молодом возрасте (Как я, например. Вернее, я тоже хочу, но сознательно не делаю этого, хоть и могу себе позволить), но рано или поздно, желание иметь свое жилье настигает практически всех. Это абсолютно нормальное желание. Интересно, что оно гораздо острее развито у женщин.

Ну и как я уже говорил, это желание может существенно обостряться и мы можем говорить себе:

  • не могу больше жить с родителями, у родных
  • не хочу постоянно переезжать
  • не хочу, чтобы опять выгоняли со съемных квартир
  • не хочу платить чужому дяде, хочу вкладывать в свое жилье
  • не хочу, чтобы постоянно повышали аренду
  • хочу, чтобы мой ребенок / мои дети росли в своем доме и т.д.

Экономическая целесообразность аренды и ипотеки

Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.

Сразу уточним, что аренда жилья без цели накопить на свою квартиру, всегда однозначно финансово выгоднее, чем ипотека.

Для расчёта будет использован калькулятор.

Ипотека

В качестве исходных данных примем условия:

  • 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
  • срок кредита – 10 лет;
  • наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % — 1 млн. руб.;
  • средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2019 года);
  • коммунальные платежи – 4 000 руб.;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).

При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:

  • ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
  • переплата за весь срок – 2 341 370 руб.

С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:

  1. Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
  2. Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
  3. Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
  4. Коммунальные платежи – 570 080 руб.

Аренда

Исходные данные:

  • арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным + показания счётчиков);
  • срок аренды – 10 лет;
  • ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
  • срок вклада – 10 лет;
  • ставка по вкладу – 8 %;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).

При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.

К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:

  • расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
  • сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.

Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).

Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.

Таким образом, купить квартиру в ипотеку в долгосрочной перспективе менее выгоднее, чем арендовать жилье и копить на своё. Но разница несущественна, всего около 70 тыс. руб. или 2%.

Для наглядности:

Расчёт позволяет сделать выводы:

  1. Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
  2. Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
  3. С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
  4. Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.

Так что же выгоднее

Фото 5

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Самый неправильный вопрос

Самый неправильный вопрос

Существует один чудовищно разрушительный для финансового будущего семьи вопрос, который задают себе финансово неграмотные люди и который задают этим людям хитрые банкиры. Этот вопрос может стоить семьям миллионы неоправданно потерянных рублей и лишних лет или даже десятилетий жизни в кредитной кабале.

Этот вопрос: “Сколько вы можете комфортно платить по ипотеке в месяц?”

Мало кто знает или хочет задумываться о том, что, например, при 10%-ной ипотеке и небольшом первоначальном взносе (вроде 10-20%), человек переплачивает по процентам почти 1,5 величины ипотеки (т.е. в общей сложности платит за квартиру 2.5 цены) при 20-летней ипотеке, а в случае с 30-летней — переплачивает по процентам более 2 стоимостей квартиры (т.е. в общей сложности платит за квартиру 3 с лишним цены), и при этом остается в кредитном рабстве лишних 10 лет. Иначе говоря, на каждый взятый в кредит миллион рублей вы заплатите в качестве процентов от 1,5 до 2 млн рублей процентов при 20 или 30 летней ипотеке.

(!!!) При этом, что особенно обидно, разница в ежемесячных платежах для ипотеки в 20 и 30 лет составляет всего 875 руб. на каждый взятый в долг миллион рублей. Вы представляете, человек решает сэкономить 875 рублей в месяц на каждый взятый в долг миллион и «прилипает» на 10 дополнительных лет кредитного рабства, платя на 843 тыс. рублей в виде процентов больше, опять же за каждый взятый в долг миллион рублей! (!!!)

Посчитать все варианты можно, используя Кредитный Калькулятор. Скачать его можно вместе с чек-листом по ипотеке — здесь.

Еще меньше людей знают, что если ежемесячно инвестировать те же деньги, к-е вы готовы платить по ипотеке каждый месяц, то за 10-30 лет можно сформировать капитал размером от 10 до 50 миллионов рублей. Сколько человек из круга ваших знакомых через 20-30 лет будет иметь 30-40-50 миллионов рублей?! Кстати, этих денег хватит на несколько квартир, даже если цены на квартиры будут расти. Это к примеру о жизни на необитаемом острове за миллион долларов

Но многие скажут: “Так а где жить эти 20-30 лет”? Или: “а что делать, как по-другому купить квартиру, если только 20 или 30-летняя ипотека по карману”? Или: “А что нам делать, если жить негде”? Или: “не всегда же я буду зарабатывать столько, сколько сейчас, возьму на 20-30 лет, а верну раньше срока”. Ответы на эти и другие вопросы будут понятны немного дальше, в данном подкасте.

А теперь цифры!!!

Фото 6
А теперь цифры!!!

Довольно слов, давайте посмотрим на цифрах, в каких случаях ипотека выгоднее аренды, а когда, наоборот, аренда лучше ипотеки и в каких случаях ипотека превращается в самую большую финансовую ошибку в жизни человека.

Сравнивать ежемесячные платежи по ипотеке и аренде в нац валюте для периода 10-15-20-30 лет — слишком примитивно, т.к. подобный расчёт не берет во внимание такие важные факторы как:

  • долгосрочный рост стоимости жилья в нац. валюте
  • рост арендной платы
  • потерю стоимости нац. валюты (например, рубля) к доллару
  • потенциальный заработок на разнице между арендой и платежом по ипотеке

Я решил промоделировать все эти факторы в Excel для ипотеки со ставкой 10% и сроками в 10, 15, 20 и 30 лет. Такого расчёта вы не найдёте в интернете (я не нашёл ни в рунете ни в англоязычном интернете). Большая часть моделей тупо сравнивает сумму платежей по аренде с суммой платежей по ипотеке и не берет в расчет так называемый opportunity cost, т.е. сколько вы могли бы заработать, если бы инвестировали разницу между арендным и ипотечным платежом.

Я «убил» на эту модель 3 полных рабочих дня (это рекорд)! Вот какие параметры я заложил в модель:

  • стоимость квартиры 4 млн. руб, из них: ипотека на 3,3 млн. руб. под 10%, первоначальный взнос 700,000 руб. (~18%), расходы по ипотеке (страховка, ремонт, банковские комиссии и пр.) 200,000 руб. (это очень скромно).
  • арендная плата + коммуналка похожей квартиры (стоимостью около 4 млн. руб.) — 23,000 руб. в месяц. Цены беру очень условно-средние, за однушку в Питере (т.к. однушка в питере может стоить 3 млн. руб., а может стоить 6 млн. руб.). Но, 23,000 руб. это точно рыночная цена.
  • ежегодный рост стоимости жилья в год, в нац валюте — 2% (что не факт)
  • ежегодный рост аренды — 2% (что также не факт)
  • для простоты примера, процентная ставка по ипотеке для всех сроков — 10%
  • падение нац. валюты к доллару — 50% каждые 10 лет. Для того, чтобы посчитать выгоду в долларах тоже.
  • ежегодная доходность по нац. валюте — 8% (например, на депозитах)
  • ежегодная доходность по доллару — 5% (вполне достижимо, правда не на депозитах)
  • инфляция не берется в расчет.

Уточнение. Некоторые из данных параметров — условные, т.е. они могут в моменте случится, а могут нет, например, рост аренды или падение рубля. НО, даже если они не произойдут, это не поменяет общей картины, я это проверял, включая и отключая каждый из параметров.

И вот что получается:

  • Для всех сроков ипотеки !!, при первоначальном взносе в 10-20% — финансовый результат (выгода) от аренды  — положительный. Это значит арендовать и инвестировать разницу между арендой и ипотечным платежом — существенно выгоднее, чем платить ипотеку и владеть своим жильем. Эта выгода от аренды перекрывает и возможный рост стоимости жилья и тот факт, что аренда со временем растёт, а платёж по ипотеке остается неизменным. Это к вопросу , что выгоднее: “инвестировать в свое жилье или платить дяде”.
  • При 30-летней ипотеке, ближе к концу срока, ипотека оказывается более выгодной, чем аренда, т.к. если предположить, что аренда будет расти каждый год, а ипотечный платёж останется неизменным, то через 20 с лишним лет плата за аренду начнет существенно превышать платеж по ипотеке. Но в этом случае, в моей модели, не учтён тот факт, что жильё эконом класса, может падать в цене. Если включить/ отключить рост цены через 15-20 лет, то, выгода все равно будет в пользу аренды.
  • НО! Вариант с арендой получается выгоднее только при одном условии, если человек будет ежемесячно и дисциплинированно инвестировать разницу между арендой и ипотечным платежом в доходные инструменты. Делать это несложно, но требует дисциплины.

Поэтому, если подобной дисциплины нет и человек не будет откладывать и инвестировать деньги, то и большой выгоды в пользу аренды не будет. Тогда и вправду, лучше заплатить две-три-четыре цены за квартиру (или, вернее, за отсутствие дисциплины), купленную в ипотеку, но по истечению срока, у человека будет своя квартира. Иначе, можно проплатить всю жизнь аренду, при этом не инвестировать деньги и остаться к пенсии без жилья.

  • В долларах, ситуация похожая. Даже с учетом агрессивного обесценения нац. валюты, а значит такого же агрессивного уменьшения платежа по ипотеке в долларовом выражении — финансовый результат от инвестирования разницы между арендным и ипотечным платежом превышает все выгоды покупки жилья в ипотеку.

В тему: Стоит ли покупать доллары сейчас? Что с ними делать дальше? Плюс прогноз по доллару.

Финансовая выгода от ипотеки при всех сроках превышает (на 15-35 тыс. долларов) результат по аренде! Происходит это из-за обесценения нац. валюты. Иначе говоря, допустим, ваш платеж по ипотеке в долларах изначально был $500 и нац. валюта за 10 лет упала на 50% (напр. с 60 до 90 руб. за доллар) — в итоге, ваш ежемесячный платеж стал, допустим, $350. В течение следующих 10 лет курс еще раз упал на 50% и т.д.). Но, повторюсь, это далеко не значит, что ипотека — это выгодная инвестиция в долларах. Совсем наоборот.

  • Как влияет первоначальный взнос на расчеты. Очень просто. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше вы берете в кредит, тем меньше будут ежемесячные платежи по ипотеке.

Если накопить такой первоначальный взнос, что платежи по ипотеке будут равны или будут даже меньше платежей по аренде (например, при взносе более 50%), то при таком варианте аренда все равно будет выгоднее, но эта выгода уже будет не такой значительной и в этом случае, лично я, купил бы жилье. Но, правила “ипотека до 10 лет” и “платежи по кредитам не должны превышать 25% чистого дохода” должны соблюдаться.

  • Как влияет на расчеты налоговый вычет.  

Размер вычета при покупке квартиры, дома, комнаты или доли в жилом помещении ограничен суммами:

2 000 000 руб. — по расходам на покупку или строительство;
3 000 000 руб. — по процентам с целевых кредитов и займов.

Данные вычеты суммируются, т.е. вы можете получить и тот и другой вычет. Если жилье куплено в браке, то налоговый вычет предоставляется и мужу, и жене, т.е. они суммируются.

Т.е. вы можете вернуть 13% от указыанных выше сумм, т.е. до 260,000 руб. по расходам на покупку и строительство плюс до 390,000 руб. по процентам по ипотеке. Но, важно понимать, что для этого у вас должен быть соответствуюзий «белый» доход и возвращать налог будут в размере, не превышающем сумму налога, уплаченного вами (и супругом) за каждый год. И конечно размер вычета будет ограничен стоимостью жилья и размером уплаченных по ипотеке процентов.

  • Если вам есть где жить — то временный отказ от ипотеки может сделать вас реально богатым человеком (!!!), в сравнении с 95 процентами жителей страны. Если, конечно, вы будете откладывать и инвестировать деньги, которые готовы бы были платить по ипотеке.

На промежутке в 15, 20 или 30 лет, в примере с нашей недорогой однушкой, вы сможете сформировать личный капитал от 10 до 50 миллионов рублей (или от 100 до 300 тыс. долларов). Этих денег хватит, чтобы купить себе через 5-7 лет квартиру без ипотеки и обеспечить себя пассивным доходом на ранней пенсии.

Но, повторюсь, для этого нужно очень дисциплинированно инвестировать многие годы, что является вполне достижимой задачей, если человек понимает, ради чего он это делает.

Вопросы и ответы

Я хочу взять ипотеку. Я ИП уже почти 1 год, доход стабилен, но я на патенте (в сфере оказания услуг ИП, без расходов). Слышал, что ИП взять ипотеку сложно. ИП -- моя основная деятельность, по найму не работаю.

Мне один человек посоветовал брокера, который отправляет заявки в банки, задним числом "трудоустраивая" (говорит, что про ИП банкам лучше не знать). То есть рисует он справки. С ним заключается договор, в котором оговаривается, что после предоставления ипотеки -- ему определенный процент.

Так вот, в связи с этим вопрос. Кто несет ответственность за "рисование справок" и какая именно ответственность? Если воспользоваться услугами этого брокера, а потом выяснится, что там недостоверные сведения, то на этом закончится кредитная история и больше нельзя будет взять ипотеку или нет?

Я вижу 2 пути, по какому из них посоветовали бы идти?

1) Попробовать пойти подать на ипотеку (около 4 млн нужно у банка взять, у меня первоначалка будет 1 млн). Могу показать выписки с банковских счетов, у меня безналом около 100 тыс рублей каждый месяц, иждивенцов нет, в собственности доля 1/2 в двухкомнатной квартире. Если не получится, обратиться к брокеру (но тогда те сведения, что были про ИП у банков останутся)

2) Сразу обратиться к брокеру, чтобы он нарисовал, а если не прокатит, то потом уже подавать как ИП.

На работу по найму не хочу устраиваться, потому как на этом очень мало буду зарабатывать, во много раз меньше, чем как ИП, то есть мне невыгодно прожигать время на работе по найму. Поручителей у меня нет.

Что можете посоветовать? В сентябре уже год будет моему ИП, ипотеку хочется взять как можно быстрее...

Эксперт:

Петр, закон предусматривает возможность привлечения Вас к уголовной ответственности за использование «рисованных» справок при получении кредита. Вопрос в квалификации: либо по 159.1 (мошенничество в сфере кредитования), либо по ч. 3 ст. 327 УК РФ (использование заведомо подложного документа). В том случае, если правоохранительные органы не докажут наличие у Вас умысла непосредственно на хищение кредитных средств, то 327 УК РФ, если докажут — 159.1 УК РФ. Таким образом, Ваш вопрос сводится к следующему: преступать закон ради ипотеки или не стоит? На мой взгляд, ответ однозначен, но решать Вам.

Расскажите, пожалуйста, в чем разница ссуды и ипотеки. И еще: могу ли я воспользоваться тем или иным в сбербанке, если я получаю зарплату в среднем 12-13 тыс. рублей в месяц, а муж у меня считается безработным. Если это возможно, то на каких условиях. Заранее благодарю за ответ.

Эксперт:

Насколько понимаю, то вы используете эти понятия применительно для того чтобы получить деньги в банке.

В простом общении:  ссуда -это обыкновенный кредит (займ), а с точки зренеия права — это имущество, вещи, передаваемые в безвозмездное пользование по договору ссуды.

Ипотека — по закону это залог недвижимости, а в вашем случае это то, когда вы берете займ (кредит, ссуду) и обеспечиваете выплату залогом недвижимости (покупаемой или уже имеющейся у вас в собственности).

В части возможности выдачи  — это вам нужно обращаться в банк.

Эксперт:

Ссуда в банковской сфере — это синоним кредита. Передача денег или материальных ценностей по договору займа с условиями возвратности (может быть на безвозмездной основе, в банке всегда с уплатой процентов за пользование).

Ипотека — это кредитование под залог недвижимого имущества. Оформление данной сделки регулируется законом «Об ипотеке» и всегда должна проходить регистрацию в ГБР.

Банк, скорее всего, откажет Вам в данном кредите, поскольку максимальный платеж (с точки зрения банка), который Вы (и Ваша семья) могут ежемесячно выплачивать — не более 6000 рублей. При таких параметрах максимальная сумма кредита — 200-250 тысяч рублей, что с ипотекой никак не совместимо. К примеру, 1000000 руб. под 15% годовых на 10 лет — ежемесячный платеж составит 16133 руб. Для получения такого кредита (при условии, что выплат по другим кредитам нет), Вы с мужем должны подтвердить доход минимум в 32 000 руб.

Добрый День! Хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде. С какими проблемами мы можем столкнуться в будущем. Нам сказали, что все в порядке, просто потом продлите аренду и все.

Эксперт:

Одновременно с ипотекой на дом в отношении земельного участка у банка возникнет залог права аренды. А как собственник здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем государству у вас имеется приоритетное право на продление договора аренды или выкупа земельного участка.

Нужен ваш совет. Мы разводимся с мужем, заявление пока не подали. Несовершеннолетние дети остаются со мной. Все имущество муж хочет оставить нам. Супруг хочет купить себе квартиру в ипотеку. У нас возник вопрос: как лучше пытаться получить ипотеку - будучи еще в браке или после развода? В каком случае банки охотнее дадут ипотеку? Сначала мы думали, что пока мы семья, считается совокупный доход, и будет легче получить кредит. (Правда, я не хочу быть созаемщиком и принимать кредитные риски на себя.) А если муж будет уже в разводе, у него ведь не будут считаться дети на иждивении? Будет ли в этом случае проще получить ипотеку?

Эксперт:

Заемщики, находящиеся в браке, оцениваются как более благонадежные в банковском скоринге. Плюс учитывается совокупный доход супругов. Минусы скоринга за счет иждивенцев не столь существенны. Большую роль играют расходы, которые указывают заемщики.

Обращаю внимание, что при учете доходов обоих супругов вы становитесь созаемщиком либо поручителем по кредиту и при разводе этот статус не теряете, оставаясь лицом, несущим ответственности по кредитным обязательствам. Кроме того, приобретенное таким образом жилье становится общей совместной собственностью супругов и может быть разделено при расторжении брака.

Эксперт:

Анна!

Если квартира будет приобретена в период брака, то последняя будет являться вашим совместным с супругом имуществом, вне зависимости от того на кого квартира будет оформлена. Если после расторжения брака супруг будет выплачивать заем по ипотеке, то в последующим сможет потребовать с вас 50 % выплаченных сумм, а вы в свою очередь вправе претендовать на 1/2 доли в указанной квартире. Оцените указанные обстоятельства если собираетесь приобрести имущество до расторжения брака.

На Ваш вопрос отвечал адвокат Спиридонов Михаил Владимирович (г. Новосибирск).

Источники

Использованные источники информации.

  • http://moneypapa.ru/chto-vygodnee-ipoteka-ili-arenda/
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html
  • https://ipoteka.finance/vlozhenie/chto-luchshe-snimat-kvartiru-ili-vzjat-ipoteku.html
  • https://baikalinvestbank-24.ru/poleznye-stati/ipoteka-ili-arenda-chto-vygodnee-v-2019-gody-chto-lychshe-vziat.html
  • https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий