Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

 

Что такое секьюритизация ипотечных кредитов, ее виды. Где и для чего применяется эта процедура. Участники сделок, организация процесса. Практика в России. Что такое секьюритизация ипотечных кредитов, ее виды. Где и для чего применяется эта процедура. Участники сделок, организация процесса. Практика в России.

Как происходит процесс секьюритизации

Процесс секьюритизации заключается в выпуске банком, держателем кредитного портфеля ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.

В простом понимании процесс выглядит так:

  1. Выдача ипотечного кредита заемщикам.
  2. Формирование кредитного портфеля.
  3. Выпуск ценных бумаг.
  4. Продажа долговых обязательств инвестору.
  5. Получение прибыли.

При формировании кредитного пула, банк учитывает, что кредитная стоимость таких сделок довольно ощутима, поэтому портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами.

Существуют определенные требования к самим активам, как правило — это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно.

Альтернативный вариант — аккумулирование таких активов вне баланса. Для этого создаются специальные инвестиционные организации — один из участников сделки.

Специальные инвестиционные компании совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности товара. На этом этапе привлекается андеррайтер и консалтинговое агентство, которые контролируют процесс и оказывают необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, что изначально выдал ипотеку гражданам или юридическому лицу, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность дальше выполнять функцию агентства, привлекается резервный сервисный центр, что продолжает обслуживать займы.

Ценные бумаги, которые выпустил банк, в дальнейшем могут продаваться несколько раз. Заемщик, что приобрел недвижимость продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никаким образом не влияет на этот процесс.

Исключением является только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора.

С выходом на рынок займа ценных бумаг, организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

После конверсии ссуды уходят из баланса банка. Это способствует снижению нагрузки на капитал, улучшается показатель его ликвидности.

Также при секьюритизации этих займов доля кредитного риска переходит к инвестору. Но для последнего такое вложение менее рискованно,чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения.

Проблемы небольших банков решаются путем продажи крупных ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

Секьюритизация - это... (активов, ипотечных кредитов)

Секьюритизация – это привлечение финансирования для отдельных видов активов путем выпуска акций, облигаций и других видов ценных бумаг. Данная процедура может применяться также к ипотечным кредитам, автозаймам и т.д.

Иными словами, это когда, к примеру, банку требуется получить дополнительные деньги. Тогда он печатает ценные бумаги, приобретя которые человек как бы сам становится кредитором, которому причитается определенная сумма денег через какое-то время. Банк получает при этом деньги сегодня, а человек – некую выгоду в будущем.

Суть процесса секьюритизации

Итак, что же это за метод и для чего он применяется? Проще всего понять, что же из себя представляет данная финансовая операция, на примере.

  • Допустим, что в банке имеется портфель обязательств, выданных по ипотечным займам, лизинговым договорам и еще нескольким видам кредитов. Для целей освобождения собственных средств, кредитор выпускает долговые облигации, обеспечением которых является право требования долга по данным активам.
  • Другой вариант, когда создается отдельная организация, которая приобретает активы. Финансируется данная фирма за счет выпущенных ценных бумаг. По результатам данной операции банк снижает имеющиеся риски и получает доступ к новым финансовым возможностям.

В наши дни процесс секьюритизирования можно встретить не только на финансовом рынке. Вновь обратимся к примеру. Компания-девелопер занимается строительством офисного центра. Использовав процедуру секьюритизации, она может продать будущие доходы от аренды, и таким образом привлечь средства на начальном этапе.

Помимо этого, к секьюритизации часто прибегают в рамках антикризисного управления. Банк зачастую использует данный инструмент, чтобы улучшить свое финансовое состояние за счет наименее качественных активов. При этом покупатели ценных бумаг могут насчитывать получить достаточную прибыль, то есть при формировании стоимости такой ценной бумаги учитывается риск невозврата.

Процесс секьюритизации состоит из трех этапов.

  1. Подбираются активы
  2. Производится обособление отобранных активов
  3. Для целей обеспечения данных активов производится выпуск ценных бумаг.

В российской банковской практике к процедуре секьюритизации прибегали такие крупные банки, как Банк Москвы, Газпромбанк, Русский Стандарт и другие.

Понятие секьюритизации и ее виды

Несмотря на то, что данный финансовый термин достаточно широко встречается в специализированной литературе, зачастую можно столкнуться с тем, что значение его достаточно расплывчато. Можно сказать, что правильнее употреблять словосочетание «секьюритизация активов», поскольку один термин не несет в себе той смысловой нагрузки, которую в него вкладывают финансисты.

Проанализировав все имеющиеся определения секьюритизации активов, их можно разделить на два типа:

  1. Секьюритизация как способ перевода неликвидных активов в ликвидные с помощью фондового рынка.
  2. Процесс секьюритизации как определенная последовательность действий.

Механизм данного процесса представляет собой достаточно сложную операцию, состоящую из множества этапов с участие нескольких финансовых организаций и с использованием различных финансовых инструментов.

Рассмотрим базовый пример секьюритизации активов, где инициатором процесса является банк-кредитор, выдавший заемщику займ в денежном выражении. При этом банк-инициатор является одновременно эмитентом, выпускающим ценные бумаги (в данном примере облигации), обеспеченные активами. Помимо этого в процессе участвуют:

  • Инвестор, приобретающий облигации, дающие ему право получения по окончанию срока своего действия суммы начальной стоимости бумаги плюс проценты.
  • Заемщик, обратившийся в банк за получением ссуды, который выплачивает банку сумму долга и начисляемые проценты.
  • При этом на практике в данный момент могут добавляться различные организации-посредники, выполняющие процесс выпуска, размещения или погашения ценных бумаг.

Секьюритизация в России

Данная процедура вошла в российскую банковскую практику относительно недавно.

  1. Первые подобные сделки были проведены российскими коммерческими банками в 2005 году, когда банк «Союз», «Русский Стандарт» и «Банк Хоум Кредит» провели рефинансирование портфелей потребительских и авто- кредитов. Данные сделки были проведены с участием иностранных компаний, для привлечения иностранного капитала были выпущены иностранные облигации.
  2. В 2007 году «Газпромбанк» провел первую сделку секьюритизации ипотечных займов. В данном случае сделки попадали под действие закона «Об ипотечных ЦБ», который допускал выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами с баланса банка, либо с привлечением ипотечного агента.
  3. Следующие три года после первых сделок на российском финансовом рынке можно охарактеризовать как бурный рост числа секьюритизационных сделок. Активами, под которые выпускались ценные бумаги, выступали уже не только портфели потребительских займов, но и лизинговые и факторинговые платежи, автокредиты и, конечно, ипотека. Все проведенные в этот период сделки носили трансграничный характер, то есть покупателями портфелей выступали иностранные компании.
  4. Из-за разразившегося в 2008 году финансового кризиса внешний рынок оказался фактически закрыт, и трансграничные сделки стали вновь заключаться лишь спустя четыре года после начала кризиса.
  5. В этом же году впервые в российской банковской практике реализуется сделка секьюритизации портфеля потребительских займов на внутреннем рынке. С этого момента была разработана схема секьюритизации всех видов активов за счет выпуска национальных облигаций.

Рынок ценных бумаг в России постоянно растет и развивается, в обиход входят все новые и новые их виды, увеличивается процент сделок к их использованием. Все это является причиной появления сделок по секьюритизации активов в России.

В настоящее время появляется вторичный рынок займов с участием ценных бумаг, что неизбежно ведет к снижению риска и увеличению вероятности привлечения недорогих денежных ресурсов за счет рефинансирования.

Дальнейшая судьба секьюритизации активов в российском банковском секторе очень сильно зависит от развития юридической законодательной базы.

В рамках решения данного вопрос был подготовлен проект изменений в ряд действующих законов и кодексов, нацеленный на развитие рынка секьюритизации в российском финансовом секторе.

На сегодняшний день в России имеется ряд проблем, препятствующих росту числа секьюритизационных сделок. Для их решения и был подготовлен описанный выше законопроект, который в идеале сможет законодательно установить следующие моменты:

  • Порядок налогообложение в отношении сделок по секьюритизации активов;
  • Новый способ обеспечения обязательств;
  • Функции и полномочия государственного органа, курирующего на рынке ценных бумаг сделки секьюритизации;
  • Перечень прав требования, которые могут быть переуступлены;
  • Процедура банкротства;
  • Учет особенностей в валютном регулировании;
  • Перечень требований к эмитенту, выпускающему ценные бумаги в рамках процесса секьюритизации активов;
  • Установление определенного перечня допустимых для секьюритизационных сделок активов.

Однако, помимо проблем с законодательной базой, существуют и другие трудности, сдерживающие развитие данного вида финансовых операций. Это сдерживающие факторы экономического рода, которые вызваны тем фактом, что российский рынок достаточно молод и незрел.

К примеру, на российском рынке практически отсутствуют крупные инвесторы, которые в западной практике являются целевой группой в процессе секьюритизации. Отсутствует статистика погашения долгосрочных облигаций, а банки обладают короткой кредитной историей.

Данный законопроект был реализован путем принятия в 2014 году Федерального закона 379-ФЗ, призванного создать эффективное правовое регулирование процесса секьюритизации активов в России.

Появление законодательно закрепленных правил, регулирующих процесс секьюритизации активов, является важным эволюционным шагом развития российского рынка ценных бумаг.

В данном законе установлено определение самого процесса, как финансирование, либо рефинансирование активов, принадлежащих юридическим лицам, путем перевода этих активов в ликвидную форму благодаря выпуску ценных бумаг.

Подводя итог, стоит сказать о том, что российскому финансовому рынку еще предстоит пройти через множество этапов развития, однако первый камень законодательной основы был успешно заложен. Это дает надежду на создание в дальнейшем рынка высококачественных сделок секьюритизации, проходящих по единому, законодательно утвержденному стандарту.

Фото 1

Что такое ипотечная секьюритизация

Процесс обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом. Данная конверсия обусловливается снижением рисков финансового учреждения.

Процедура секьюритизации ипотечного займа предполагает продажу долгосрочных кредитов, коим является ипотечный, стороннему финансовому учреждению за уменьшенную стоимость. Таким образом, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации, однако получая за это живые деньги на рефинансирование. Последним может стать новый ипотечный кредит.

Процедура продажи банком долговых обязательств своих клиентов происходит переходом долгосрочного кредитного портфеля другому владельцу. Этим действием банк убивает двух зайцев — частично ликвидирует образовавшуюся финансовую брешь и обезопасит себя от будущих возможных неплатежей в случае банкротства заемщика. В некотором смысле это походит на передачу порохового ядра с зажженным фитилем из одних рук в другие. У кого ядро взорвется — тот и окажется проигравшим. Однако банкиров такие вещи, похоже, не волнуют.

Фото 2

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

Основными участниками процедуры конверсии представлены:

  1. Банки оригинаторы выдают, работают с ипотечными линиями, принимают платежи от заемщиков, зачисляют на специальные счета.
  2. Специальная инвестиционная комиссия SPV выкупает долговые обязательства у банка, выпускает в обращение ценные бумаги, содержит на своем балансе документы ипотечной линии, позиционируется их накопителем.
  3. Резервный сервисный агент задействуется при отсутствии возможности у организации выполнять свои функциональные обязанности.
  4. Гарант — крупные финансовые учреждения, страховые агентства, организует кредитную поддержку прохождению секьюритизации.
  5. Платежный агент работает непосредственно с документами имущественного права, проводит эмиссию, делит на транши, тем самым увеличивая выгоду рефинансирования ипотеки.
  6. Андеррайтер проводит оценку выпущенных бумаг, поддерживает их цену, принимает участие в структурировании соглашения.
  7. Консалтинговое агентство берет на себя консультации по вопросам бухгалтерского учета, налогообложения.
  8. Рейтинговая компания изучает характеристики договора долговых обязательств, финансовую стабильность участников процесса, определяет рейтинг присутствующих ценных бумаг.

Инвесторы вносят денежные средства в выпущенные документы имущественного характера.

Секьюритизация кредитного портфеля - на пальцах

Что здесь неправильно? Уважаемый Suntechnik не попытался продумать механизм, который описал – а если бы попытался, то сразу бы увидел нестыковки (которые бы исправил), и не пришел бы к тем выводам, к которым пришел .

Итак, как это должно было выглядеть?

Возьмем некий банк Х, имеющий в своем портфеле ипотечный продукт. Первый вопрос: откуда у банка деньги? Деньги банк может взять на внешнем рынке (путем эмиссии долговых обязательств), межбанке, привлечь депозиты, ну и акционерный капитал. Как правило, привлекаются короткие деньги, а размещаются - длинные. Как покрыть кассовый разрыв? Идея очень проста - перепродать выданный кредит другому банку. Для этого банк выпускает евробонды, обеспеченные ипотечными кредитами. Бонды выпускаются на срок, равный сроку кредитования и продаются на внешнем рынке. Полученные деньги банк опять продает в виде ипотеки. Упс! Вот тут у нас и получилась путаница

Пример «на пальцах»: допустим, банк привлек на 100 тугриков депозитов и выдал на такую же сумму кредитов. Баланс его выглядит так: Активы: Кредиты – 100 Обязательства: Депозиты - 100

Теперь банк выпускает облигации, обеспеченные этими кредитами, после чего его баланс выглядит так: Активы: Денежные средства – 100 Кредиты – 100 Обязательства: Депозиты – 100 Облигации – 100

При этом юридически облигации привязаны к кредитам, а депозиты «обеспечены» живыми деньгами. Где здесь «пирамидальность»? Обычное привлечение средств. Теперь эти деньги можно опять каким-то образом размещать (выдавать еще кредиты) – но это обычный бизнес, никакой пирамиды.

Если же банк физически продает кредитный портфель (т.е. кредиты переходят на баланс другой организации), то после этой операции баланс банка Х будет выглядеть следующим образом: Активы: Денежные средства – 100 Обязательства: Депозиты – 100.

Денежные средства можно опять размещать, но где здесь пирамида?

Теперь немного о секьюритизации кредитного портфеля. Банк – это машина для управления рисками. Кроме рисков собственно финансовых операций и операционных (пардон за тавтологию), есть еще, например, риск того, что в результате каких-то внешних событий, не затрагивающих данный банк напрямую, вкладчики бросятся снимать депозиты, а кредиторы потребуют досрочного погашения кредитов. Все эти риски отражаются на ставках, по которым банк может привлечь деньги – ставках по депозитам и долговым инструментам банка. Поэтому ни о каких LIBOR+1% для банка речь не идет (если, конечно, это не Ситибанк с его ААА рейтингом). Но вот риск отдельных активов банка может быть ниже (и значительно!), чем банка вцелом, и если возможно этот риск как-то изолировать, то под это обеспечение можно будет привлечь средства значительно дешевле.

Так родилась идея секьюритизации: портфель кредитов продается на баланс «пустой» компании (или передается в траст, что опять же означает передачу в собственность постороннему лицу – но это тема отдельного разговора, если кому-то интересно), которая юридически независима от банка-первичного кредитора (ориг(дж)инатора, как его обзывают в русскоязычной литературе), а эта контора уже выпускает долговые обязательства, размещаемые на рынке. Никакого другого бизнеса эта контора не ведет (и существуют механизмы, это обеспечивающие), поэтому риски этой конторы – это риски кредитного портфеля, которым она владеет. Т.к. контора юридически независима от банка Х, а портфель был честно куплен, то возможное банкротство банка Х этой конторе (и держателям ее облигаций) ничем не грозит – риски кредитного портфеля успешно изолированы от всех остальных рисков банка. А у банка в результате этой операции на балансе вместо кредитного портфеля с каким-то средневзвешенным сроком жизни живые деньги - самый что ни на есть ликвидный актив. Т.е. происходит укорочение активов банка.

О ставках привлечения. Как правило, секьюритизационные облигации эмитируются в виде нескольких субординированных траншей. Оценка риска этих траншей – дело нетривиальное, поэтому в секьюритизации практически всегда участвуют рейтинговые агентства, которые и выносят вердикт в виде рейтинга, а инвесторы уже затем выносят свой вердикт в виде ставки (опять же как правило, размещаются облигации по номиналу, а аукцион среди инвесторов устраивается на ставку). Не получает рейтинга самый последний транш (или два – если траншей много) – потому что эти транши первыми берут на себя потери, защищая старшие транши, и их рейтинги были бы дефолтными, если бы кто-то их опубликовал. Средневзвешенная доходность эмитированных инструментов (всех) меньше средневзвешенной доходности портфеля минус примерно 1% (накладные расходы сделки). При этом доходность младшего транша, который не размещается публично – «то, что останется», и хотя она значительно выше доходности старших, она неадекватна риску этого транша.

Что в этом для банка кроме укорочения активов? Например, высвобождение капитала. Есть такое Базельское соглашение (первое принято большинством цивилизованных стран, второе внедряется сейчас. Россия, насколько я знаю, формально к нему не присоединилась, но банковское регулирование движется в этом направлении), согласно которому банковские активы должны быть обеспечены собственным капиталом в зависимости от рисковости этих активов. База – 8%, т.е. если говорят, что актив должен быть обеспечен капиталом на 100%, это значит, что на каждый $ активов должно быть 8 центов собственного капитала. Если я правильно помню (может быть, и не правильно – давно от этого отошла), обычные кредиты должны быть обеспечены капиталом на 100-150% - для простоты примем, что на 100%.

Теперь такой пример на пальцах: Допустим, у нас есть портфель, доходность которого Либор+5%. Банк привлекает средства «извне» под Либор+3%. Доходность собственного капитала сами посчитаете?

Теперь мы этот портфель секьюритизируем. В результате эмитируем такие ноты: старший транш – номинал 85% от номинала портфеля, доходность Либор +1, мезонин – номинал 10% от номинала портфеля, доходность Либор + 3, младший транш – 5% он номинала портфеля, Либор +10. (на самом деле все это удобнее считать в фиксированных ставках – скажем, доходность портфеля 10%, ставки привлечения – 8%, купоны – 6%, 8% и 15% соотв., потому что потом это все свопится, так что особой разницы нет). Что мы здесь наблюдаем? Средневзвешенный купон меньше доходности портфеля минус 1% - у нас образуется избыточная доходность (excess spread) – посчитали? Эту избыточную доходность обычно получает банк, секьюритизировавший свои кредиты. Также банк продолжает обслуживать эти кредиты, за что получает комиссию – скажем, 0.5% из того 1% накладных расходов (для ипотечных кредитов обычно меньше, для неипотечных может быть чуть больше).

Доход от портфеля распределяется следующим образом: 1. Накладные расходы (кроме комиссии за обслуживание) и налоги, ежели таковые случатся. 2. Комиссия за обслуживание 3. Купон по старшему траншу 4. Купон по мезонину 5. Пополнение резервов (если они были использованы в предыдущие периоды) 6. Купон по младшему траншу 7. Дополнительные расходы на обслуживание (таким образом из этой «пустой» компании выводится та самая избыточная доходность – для компании это еще один расход, прибыль = 0, и никакой головной боли с налогом на прибыль, дивидендами и т.п.)

Младший транш обычно выкупает все тот же банк Х. Такой актив должен быть обеспечен капиталом 1:1, т.е. на каждый тугрик актива должен быть тугрик капитала (если этот транш выкупается сторонним банком, то обеспеченность капиталом должна быть в соответствии с риском/рейтингом, но этого практически никогда не происходит). И что мы имеем в результате? У нас был на балансе кредитный портфель в 100 тугриков, для которого нам надо было иметь 8 тугриков собственного капитала – теперь у нас нота в 5 тугриков, для которой нам надо иметь 5 тугриков капитала и 95 тугриков живых денег, которые не требуют обеспеченя собственным капиталом – мы высвободили 3 тугрика капитала, которые можем отдать акционерам или к которым можем привлечь еще 34.5 тугрика, если мне куркулятор не врет (8:92), и опять выдать их в виде кредитов или еще как-то разместить, а на 5 тугриков капитала мы имеем доход: 0.5 тугриков комиссионных (0.5% от 100), 15% купон по ноте с номиналом в 5 тугриков и избыточная доходность от портфеля, которую посчитали двумя абзацами ранее. Какая получается доходность собственного капитала?

Это картинка на начало сделки. Портфель амортизируется – соотв., снижается комиссия за обслуживание, причем (опять же как правило) сначала амортизируется только старший транш – соотв. растет средневзвешенный купон и уменьшается избыточная доходность. А вот потери по портфелю относятся на младший транш – соотв. уменьшается его номинал и купон, причитающийся инвестору. Но все равно выгодно получается .

Вот примерно так.

Какое резюме? Тот факт, что страший транш был размещен по низкой ставке, вовсе не означает, что эта ставка и есть стоимость фондов для банка, но снижению ставки привлечения это способствует. Что же до коньюнктуры денежного рынка – аппетиты на структурированный долг очень большие, вопрос – смогут ли российские банки дать то, что хотят инвесторы – по рискам и доходности. И тут пробемы прежде всего наши российские институциональные .

Фото 3

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Данный механизм повторного ипотечного кредитования начали практиковать в Соединенных Штатах. Это дало повод развитию финансовой отрасли. Практически, это обусловливается переводом активов к более низкому ликвидному формату — ценным бумагам. Они покрываются обеспечением в форме платежей от исходных активов. Узкий смысл характеризует механизм секьюритизации в системе рефинансирования как конверсию низколиквидного актива в ценные бумаги, которые обеспечиваются денежными поступлениями от первичных активов.

Специалисты выделяют две формы секьюритизации — традиционную и синтетическую.

Традиционная

Подразумевает отсутствие эффективности при совместном удерживании на балансе кредитного учреждения активов высокого и низкого качества. Пока первые считаются на балансе, они заключают в себе все риски. Исходя из этого, считается, что вывод высококачественных активов за баланс конкретного банка станет оптимальным решением. Отделением активов занимается специально созданная для этого компания. Последняя покупает активы, тем самым беря на себя риски кредитора.

Синтетическая

Однако многочисленные долговые обязательства необходимо где-то накапливать, и банки пришли к выводу, что лучше это делать на балансе специальной инвестиционной компании — SPV. После ее приобретения необходимого числа активов, она выпускает свои ценные бумаги, гарантированные этими активами.

Процедура секьюритизации состоит из нескольких этапов, которые характеризуют деятельность всех участников финансового процесса, начиная от выдачи ссуды до погашения документов имущественного права, подкрепленных этими кредитами, как то:

  • предоставление ипотечной ссуды;
  • накопление кредитов, оформление пакета закладных документов.

Последней стадией считается аккумулирование финансовых средств для выплаты по документам имущественного права, их погашения.

Фото 4

Что такое секьюритизация ипотечных кредитов и порядок ее организации

Секьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.

Секьюритизация: определение и виды

Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств. Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично. Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель, как правило, включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. То есть каждый ипотечный заем не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль «соседнего» займа. Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты (или со средней ликвидностью), общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности. Цена продажи при этом формируется с учетом различных рисков. Также на размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банка от секьюритизации активов очевидна: он быстро возвращает переданные клиентам средства, что дает возможность повторно финансировать заемщиков, и защищает себя от рисков невозврата задолженности, то есть от потенциальной потери прибыли.

Секьюритизация делится на два основных вида:

  • С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
  • С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.

Кто участвует в сделке

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

  1. Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
  2. Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается эмиссией ценных бумаг.
  3. Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
  4. Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
  5. Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
  6. Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
  7. Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
  8. Рейтингового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
  9. Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация. В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору). При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.

Как происходит процесс

В простом понимании процесс выглядит следующим образом:

  1. выдача ипотечного кредита заемщикам;
  2. формирование кредитного пула;
  3. выпуск ценных бумаг;
  4. продажа долговых обязательств инвестору;
  5. получение прибыли.

Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов (ипотечных долговых обязательств) производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно. Альтернативный вариант – аккумулирование таких активов вне баланса – для этого создаются акционерные общества (специальные инвестиционные организации – один из участников сделки).

Специальные инвестиционные компании (именуемые в сокращении SPV) совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности «товара». На этом же этапе привлекаются андеррайтер и консалтинговое агентство, контролирующие процесс и оказывающие необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.

Ценная бумага, которую банк выпустил с целью подтверждения долговых обязательств, в дальнейшем может перезакладываться или несколько раз продаваться.

Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Как внедрялась секьюритизация в РФ

Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.

Старт секьюритизации был положен коммерческими кредитными учреждениями в 2005 году, в момент, когда такие банковские структуры как «Русский Стандарт», «Союз» и «Хоум Кредит» совершили сделки, направленные на рефинансирование портфелей, включающих потребительские займы и автокредиты. Первопроходцем процедуры секьюритизации ипотечного кредита стал «Газпромбанк» в 2007 году, подав пример другим банкам.

В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти. Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи. Все осуществленные сделки имели трансграничную форму, то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.

В 2008 году, в связи с обострившимся финансовым кризисом, проведение трансграничных сделок стало невозможным. Возобновить их получилось только спустя 4 года. Одновременно с этим российская банковская практика получила первый опыт реализации секьюритизации на отечественном рынке. Именно этот момент положил начало разработке схемы рефинансирования активов разных форм с использованием облигаций, выпущенных внутри страны.

В 2019 году «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и Сбербанк провели масштабную сделку по секьюритизации жилищных займов. Были выпущены однотраншевые ипотечные облигации с участием «Фабрики ИБЦ», созданной с целью привлечения финансовых вливаний на ипотечный рынок России, а также для увеличения числа состоявшихся кредитных сделок по более низким ставкам.

В 2019 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования. Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития. К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.

Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки. Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов. Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.

Вопросы и ответы

Расскажите, пожалуйста, в чем разница ссуды и ипотеки. И еще: могу ли я воспользоваться тем или иным в сбербанке, если я получаю зарплату в среднем 12-13 тыс. рублей в месяц, а муж у меня считается безработным. Если это возможно, то на каких условиях. Заранее благодарю за ответ.

Эксперт:

Насколько понимаю, то вы используете эти понятия применительно для того чтобы получить деньги в банке.

В простом общении:  ссуда -это обыкновенный кредит (займ), а с точки зренеия права — это имущество, вещи, передаваемые в безвозмездное пользование по договору ссуды.

Ипотека — по закону это залог недвижимости, а в вашем случае это то, когда вы берете займ (кредит, ссуду) и обеспечиваете выплату залогом недвижимости (покупаемой или уже имеющейся у вас в собственности).

В части возможности выдачи  — это вам нужно обращаться в банк.

Эксперт:

Ссуда в банковской сфере — это синоним кредита. Передача денег или материальных ценностей по договору займа с условиями возвратности (может быть на безвозмездной основе, в банке всегда с уплатой процентов за пользование).

Ипотека — это кредитование под залог недвижимого имущества. Оформление данной сделки регулируется законом «Об ипотеке» и всегда должна проходить регистрацию в ГБР.

Банк, скорее всего, откажет Вам в данном кредите, поскольку максимальный платеж (с точки зрения банка), который Вы (и Ваша семья) могут ежемесячно выплачивать — не более 6000 рублей. При таких параметрах максимальная сумма кредита — 200-250 тысяч рублей, что с ипотекой никак не совместимо. К примеру, 1000000 руб. под 15% годовых на 10 лет — ежемесячный платеж составит 16133 руб. Для получения такого кредита (при условии, что выплат по другим кредитам нет), Вы с мужем должны подтвердить доход минимум в 32 000 руб.

Компания-застройщик СУ-155 предлагает к реализации квартиры по ДДУ в строящемся жилом комплексе (ЖК).

ЖК аккредитован в двух банках: ВТБ24 и Зенит. Я получил согласие на ипотеку в ВТБ24 и обратился к застройщику для оформления сделки.

Застройщик в качестве обязательного условия оформления сделки назвал получение согласия банка Зенит, мотивировав это тем, что земля под ЖК находится в залоге у этого банка.

В качестве обязательного условия получения такого согласия мне назвали отказ банка Зенит от выдачи мне ипотечного кредита, ссылаясь на условия договора между СУ-155 и этим банком.

Условия кредитования в Зените хуже, чем в ВТБ24. Фактически, мне навязывают именно этот банк: не вижу причин для отказа мне в кредите на их условиях.

Законно ли это навязывание?

Каковы шансы в досудебном порядке или в суде принудить СУ-155 к заключению ДДУ с ипотекой в выбранном мной банке ВТБ24?

Эксперт:

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
В соответствии со ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Если признать договор ДДУ в данном случае публичным договором, то застройщик нарушает права покупателя — потребителя т.к. навязывает при заключении договора ДДУ еще и кредитный договор в конкретном банке.

Можно и по такому пути пойти.

Конечно у застройщика будет аргумент, что действует принцип свободы договора.

Эксперт:

Александр, «навязывание» банка незаконно. В судебном порядке понудить заключить договор с учетом кредитования в ВТБ 24 — можно, в том случае, если сведения об аккредитации в обоих банках имеются на сайте СУ -155 или проектной декларации на объект (публичная оферта).

Эксперт:

Александр! 

Законно ли это навязывание?

Нет, не законно. У нас в стране действует принцип свободы договора и вы вправе выбрать любой банк, который готов с Вами заключить ипотечный договор.

Каковы шансы в досудебном порядке или в суде принудить СУ-155 к заключению ДДУ с ипотекой в выбранном мной банке ВТБ24?

Шансы есть!

Компания-застройщик заключает с Вами ПУБЛИЧНЫЙ договор.

Понятие публичного договора содержится в в ст. 426 Гражданского кодекса РФ:

Статья 426. Публичный договор
 1.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой
организацией
и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров,
выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по
характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого,
кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего
пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное
обслуживание и т.п.). Коммерческая
организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в
отношении заключения публичного договора
, кроме случаев,
предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Соответственно, застройщик обязан заключить с Вами договор с ипотекой с любым выбранным Вами банком, в т.ч. и не аккредитованным.

П. 3 ст. 426 ГК РФ:

Отказ коммерческой организации от заключения
публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю
соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие
работы не допускается.

P.S. Мое мнение, что застройщик находится в партнерских отношениях с банком Зенит и за каждого клиента банк платит застройщику обговоренную комиссию.

Эксперт:

Александр!

В Соответствии со ст.12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

 Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона;

2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

 Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

 Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положенияГражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

То есть, законом не предусмотрено право застройщика выбирать кредитную организацию для заключения договора ипотеки участником долевого стр.

Согласно ст.426 ГК РФ Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

 Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные п.4. ст.445 ГК РФ, согласно которой

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

То есть, поскольку договор участия в долевом строительстве является публичным, то застройщик не вправе отказывать Вам в заключении договора по причине Вашего несогласия на заключение договора ипотеки с банком Зенит.Если Вам не удается урегулировать спор во внесудебном порядке, то Вы вправе требовать заключения с Вами договора СУ в судебном порядке (все шансы на положительный исход).Таким образом, подавайте сейчас в банк письменную претензию, а при необходимости иск в суд.Смогу оказать услугу по составлению претензии и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате или по  скайпу.С уважением Ф. Тамара
Эксперт:

Если говорить о
действиях застройщика, то они безусловно неправомерно, так как согласно
положениям ГК РФ коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному
лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев,
предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Вместе с тем банк
сам вправе решать предоставлять кредит или нет, его воля не должна зависеть от
позиции застройщика или других банков. В этой связи косвенно можно сослаться и
на Закон «О защите конкуренции», так согласно ст.5 Закона условия признания
доминирующим положения финансовой организации могут устанавливаются только Правительством
Российской Федерации по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.
Поэтому банки также не могут влиять на деятельность друг друга.

В этой связи, если предварительное
положительное решение Вами уже получено в ВТБ 24, то у застройщика нет оснований
для отказа в заключении с Вами договора в виду наименования контрагента по
ипотеке, не устраивающего застройщика. К тому же, если была оферта застройщика,
то ее условия не должны содержать обязательность выбора именно банка Зенит. Поэтому
претензию Вам следует направить застройщику, а не в банк. Попутно можете
направить заявление и в Федеральную Антимонопольную службу, которая может в
таких действиях застройщика усмотреть нарушение закона «О защите конкуренции»  в вынести соответствующее предписание.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://ipoteka-expert.com/sekyuritizaciya-ipotechnyx-kreditov/
  • https://spbbuilding.ru/kredit/sekyuritizirovannyj-kredit-eto.html
  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/sekyuritizaciya-ipotechnyh-kreditov.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий