Где купить патент на сдачу квартиры

 

Достоинства и недостатки патентной системы сдачи жилья в аренду. Условия получения и лишение права на сдачу жилого и нежилого помещения в аренду через патент. Как сдать в аренду квартиру организации. Преимущество легальной сделки с арендодателем. Как получить патент для сдачи жилья в аренду. Какие преимущества дает патент.

Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.

  • «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
  • 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. НК РФ)».

Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

Вернуться

Основания для получения

Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:

  1. Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
  2. Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:
  • общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
  • полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.
Если значение какого-либо из этих показателей после перехода на ПСН станет выше установленного предела, то предпринимателю придется менять режим налогообложения. В этом случае патент станет недействительным.

Стоит учесть, что на каждый объект собственности (например, квартиру или дом) нужно приобретать отдельный патент.

Процедура получения не отличается особой сложностью. При условии соответствия гражданина всем предъявляемым критериям ему нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП.

Читайте наши статьи о том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, как сдавать квартиру официально и законно. А также узнайте о том, можно ли сдавать жилье без оформления договора и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилплощади.

Слабые стороны

Недостатками патента являются:

  • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
  • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

  • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
  • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

Уплата налога.

Оплата налога также зависит от периода его действия. Если патент приобретен на полгода, необходимо сразу внести всю сумму его стоимости. А если его срок больше 6 месяцев, оплату можно произвести в два этапа:

  • 1/3 оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения.
  • 2/3 до окончания периода действия патента (п. 2 ст. НК РФ).

Вернуться

Преимущества и недостатки при сдаче по патенту.

Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

  • Нет необходимости в сдаче декларации.
  • Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
  • Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
  • Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается на основе определенных критериев.

К минусам ПСН относится:

  • Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
  • Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
  • На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.

Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

Вернуться

Признание патента недействительным.

Патент будет признан недействительным, если:

  • Предпринимательская деятельность прекращена.
  • Превышены ограничения, установленные законом (число работников и максимальный годовой доход).
  • Оплата не внесена в установленные сроки.

Во всех этих случаях в налоговый орган подается заявление от лица ИП о переходе на другую систему налогообложения. Если предпринимательская деятельность будет продолжена на основании ставшего недействительным патента, на гражданина будет наложен административный штраф и взыскана неуплаченная сумма.

Таким образом, ПНС, как и любой другой вариант налогообложения имеет свои особенности, которые следует учитывать при решении о его приобретении.

Вернуться

Фото 1

Стоимость и срок действия.

Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. НК РФ).

Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2019 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

  • До 50 кв. м - от 12600 руб. до 27000 руб.
  • 50 кв. м. - 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
  • 75 кв. м. - 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
  • 100 кв. м. - 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
  • 200 кв. м. - 300 кв. м. - от 126000 до 270000 руб.
  • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
  • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

  • До 70 кв. м. – 24000 руб.
  • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
  • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

Вернуться

Основания для получения патента.

Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

  • Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
  • Иметь статус индивидуального предпринимателя.

В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

  1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
    • «При применении патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем (п. 5 ст. НК РФ)».
  2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них.

Вернуться

Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

  • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
  • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
  • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
  •  налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

Социальные и иные взносы.

Взносы ИП зависят от наличия работников и их количества. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наемных служащих, поэтому владелец недвижимости должен уплатить только:

  • 26% в ПФ.
  • 5,1% в ФФОМС.

Также ИП может дополнительно внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности. Данный платеж не относится к обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Вернуться

Алгоритм покупки

Процедура покупки выглядит следующим образом.

Вначале требуется регистрация в налоговой в качестве ИП.

Для этого понадобятся такие документы:

  • заявление о постановке на учет, составленное по установленной форме;
  • квитанция об оплате госпошлины (ее размер составляет 800 руб.);
  • копия паспорта с пропиской;
  • заявление на применение патентной системы налогообложения (с указанием выбранного вида деятельности).

Последнее заявление можно подать в ИФНС как одновременно с регистрацией ИП, так и после, за 10 дней до предполагаемого начала деятельности на ПСН. Форма данного заявления также утверждена законодательно.

Шаг второй — оплата. Совершается после перехода на ПСН (в течение 90 дней после этого) в полном объеме или частично, в зависимости от срока действия приобретаемого документа. Оплатить покупку нужно по банковским реквизитам, указанным в налоговой инспекции.

Важной особенностью приобретаемого документа является то, что предприниматель может сам выбирать для него срок действия – от одного месяца до года. Это дает возможность оценить работу на этой системе с минимальными временными и финансовыми потерями.

Действие документа распространяется только до окончания календарного года, потом его необходимо оформлять заново.

Что касается признания документа недействительным, то для этого предусмотрено несколько оснований:

  • прекращение предпринимательской деятельности;
  • превышение законодательно установленных ограничений (по количеству работников и общему размеру доходов);
  • неуплата стоимости в установленные сроки.

В каждом из этих случаев предприниматель должен подать в налоговый орган заявление о переходе на другую налоговую систему.

Если он этого не сделает и продолжит работу, сотрудники ИФНС будут иметь основания оштрафовать его и взыскать сумму неуплаченных налогов.

Узнайте о том, можно ли сдавать жилье, нахадящееся в ипотеке, муниципальное жилье, долю в квартире, комнату в коммуналке, а также о том, как правильно сдать жилплощадь иностранцу или посуточно, из наших статей.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Фото 3

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

  • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
  • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
  • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
  • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
  • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
  • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером . На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

Патентная система налогообложения.

Данный вариант налогообложения возможен для индивидуальных предпринимателей при ведении определенных видов деятельности. Главная его особенность – расчет потенциального дохода, на основе которого вычисляется сумма необходимых налоговых взносов. Таким образом, ПНС отличается от всех других видов налогообложения тем, что взносы по нему уплачиваются авансом, а не после истечения определенного срока.

Вернуться

Расчет стоимости

На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:

П = ПВГД * 6%,

где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

Оплата происходит в два этапа:

  • первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
  • остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.
Патенты, оформленные на срок до полугода, необходимо сразу оплачивать в полном объеме.

Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.

Преимущества и недостатки

Патентная система не пользуется особой популярностью среди предпринимателей – на ней работает всего несколько процентов ИП.

Это связано с ее неоднозначностью, ведь она выгодна далеко не для каждого предпринимателя.

Чтобы иметь возможность оценить эту систему, нужно рассмотреть ее достоинства и недостатки.

К преимуществам покупки можно отнести:

  • освобождение от уплаты некоторых видов налогов;
  • отсутствие необходимости сдавать декларацию, а также вести налоговый и бухгалтерский учет;
  • простота и понятность в применении системы и расчете налога;
  • дифференцированный подход (размер потенциального дохода различается для предпринимателей с разными критериями).
Значительную экономическую выгоду приносят сданные в аренду квартиры, расположенные в элитных районах и имеющие большую площадь.

Недостатками приобретения являются:

  • расчет налога осуществляется от размера потенциального дохода, который на практике может оказаться выше реального;
  • часть стоимости отчислений необходимо вносить наперед, что не предусмотрено ни в какой другой налоговой системе;
  • величина страховых взносов, отчисляемых ИП, не уменьшает размер подлежащего уплате налога;
  • от необходимости вести некоторую отчетность (в форме книги учета доходов) ИП все равно не избавляется.

Что скрывает патент на аренду жилья

Фото 4

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

  • вид экономической деятельности;
  • потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Понятие и назначение документа

В широком смысле патент это документ, предоставляющий его обладателю определенные права. Применительно к системе налогообложения этот документ дает право заниматься одним из предусмотренных в законодательстве видов деятельности. В общем виде к ним относится оказание различных услуг населению и розничная торговля.

Перечень видов деятельности на патентной системе налогообложения (ПСН) очень схож с ЕНВД, поэтому в будущем именно эта система заменит налог на вмененный доход.

Что касается аренды жилья, то эта услуга также доступна на ПСН. В некоторых случаях таким способом можно снизить размер налоговых отчислений в бюджет, однако лишь при условии, что ежемесячные доходы от сдачи жилья значительные (например, больше 100 000 руб.).

Применение ПСН освобождает физическое лицо необходимости уплачивать НДФЛ от доходов, полученных от аренды недвижимости.

Также ИП освобождается от уплаты:

  • НДС;
  • налога на имущество, которое используется для осуществления деятельности.

При этом нужно будет оплатить сам патент, для перехода на ПСН а также сделать отчисления на социальные взносы. Насколько это целесообразно, рассчитывает уже сам собственник жилплощади, ведь это зависит от дохода, который он будет получать от ее сдачи.

О том, как составить и заключить договор при сдаче квартиры, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о правах и обязанностях квартиросъемщика, а также о том, за что он должен платить.

Налогообложение и уклонение от него

Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

  • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
  • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
  • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Процедура получения патента.

Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

  1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
    • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
    • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
    • Паспорт (копия).
  2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
  3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

Вернуться

Как можно легально сдавать квартиру в аренду

Фото 5

Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

  • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
  • копия персональных документов;
  • квитанцией на оплату государственной пошлины.

Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

Сроки действия документа и оплата

Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

  • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
  • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

Вопросы и ответы

Возможно ли приобрести патент для сдачи квартиры, без статуса ИП? На сайте налоговой есть выбор только получение патента индивидуальным предпринимателем.

Эксперт:

Владимир!

Уточните, кому Вы намерены сдать жильё в аренду? Если физическому лицу для пользования, то это должна быть не аренда, а наём. В этом случае не нужно получать никакого патента. Но в любом случае наём на срок более года подлежит государственной регистрации.

Эксперт:
Возможно ли приобрести патент для сдачи квартиры, без статуса ИП? На сайте налоговой есть выбор только получение патента индивидуальным предпринимателем.

Владимир

Владимир, добрый день! Нет, применение патентной системы налогообложения возможно только физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей

ст. 346.43 НК РФ

Патентная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, 

В тоже время, применительно к деятельности по сдаче принадлежащего Вам жилого помещения Вы вправе сдавать его в аренду без регистрации в качестве ИП, уплачивая, соответственно НДФЛ в размере 13% от полученных доходов, напр. см.

Письмо Минфина России от 26.10.2017 N 03-04-05/70443

Имея в собственности несколько объектов жилой недвижимости в Москве, я как ИП хотела в 2013 году перейти на патентную систему налогообложения Как рассчитать стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости в 2013 году? зависит его стоимость от количества объектов (4) или от их общей площади (140м2)? Может быть в данной ситуации больше подойдет УСН 6%?

Эксперт:

Для индивидуального предпринимателя осуществляющего сдачу квартиры (нежилого помещения) в аренду (найм) Налоговый кодекс РФ предусматривает следующий вид деятельности:
Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности

Индивидуальный предприниматель, осуществляющий сдачу квартиры (нежилого помещения) в аренду (найм) оплачивает патент в размере 60 000 рублей в год. (ставка действует с 01 января 2013 г.) Патент оплачивается двумя платежами: при его получение (1/3) и после истечения срока патента (2/3).
Индивидуальный предприниматель на патенте оплачивает также ежегодный фиксированный платеж в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования в размере 17 000 рублей.


Патент выдаются на календарный год налоговой инспекцией с соблюдением определенной законом процедуры. Право на получение патента возникает у индивидуального предпринимателя в любом месяце года, не обязательно сначала календарного года. В этом случае его стоимость уменьшается пропорционально в зависимости от месяца получения.
Патент можно получить на срок меньше года и в случае получения индивидуальным предпринимателем патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который выдан патент.

Два обязательных условия получения патента:

  1. Физическое лицо должно быть зарегистрировано индивидуальным предпринимателем.
  2. Квартира или дом (нежилое помещение) предназначенные для сдачи в аренду (найм) должны быть в собственности физического лица (совместная собственность, собственность на долю квартиры или дома не подходят)
  3. Патент получаеться на каждый обособленный объект (квартиру или нежилое помещение)

(Письмо Минфина России от 7 ноября 2012 г. N 03-11-11/334)

Индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения на основе патента, обязаны вести налоговый учет доходов в порядке, установленном действующим законодательством.

Так что зависит от нахождения в собственности и количества.

Если не в собственности, то согласно того же письма сдавать нельзя "Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса патентная система налогообложения будет применяться индивидуальными предпринимателями в отношении сдачи в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Учитывая изложенное, при условии введения с 1 января 2013 г. в действие соответствующего закона г. Москвы по применению патентной системы налогообложения и соблюдения требований и ограничений, установленных гл. 26.5 Кодекса, индивидуальный предприниматель вправе на основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса перейти на применение патентной системы налогообложения в отношении осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений (гаражей), принадлежащих ему на праве собственности.
Что касается предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений (гаражей), не принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то в отношении данного вида деятельности патентная система налогообложения не применяется.
В связи с этим вышеуказанная предпринимательская деятельность должна облагаться в рамках упрощенной системы налогообложения или в рамках общего режима налогообложения."

А про УСН я так скажу зависит от доходов, так что я бы не советовал, ведь 60 тр в год с 1 млн. и там 1/3 только вперед платиться а еще 2/3 по истечению.

Эксперт:

С 1 января 2013 года перечень специальных налоговых режимов будет дополнен патентной системой налогообложения. Порядок ее применения установлен главой 26.5 Налогового Кодекса РФ.
Патентной системой налогообложения (ПСН) могут воспользоваться индивидуальные предприниматели. Переход на спецрежим является добровольным, и он может совмещаться с иными режимами налогообложения.

Чтобы применять ПСН, нужно получить патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности. Патент выдается налоговым органом и действует на территории того субъекта РФ, который указан в патенте.

Заявление на получение патента индивидуальный предприниматель должен подать в течение 10 дней до начала применения ПСН в налоговую по месту жительства (если желаете применять патентную систему налогообложения с 1 января 2013 года, то должны подать заявление на получение патента не позднее 20 декабря 2012 года).

В случае, если индивидуальный предприниматель планирует осуществлять предпринимательскую деятельность на основе патента в субъекте Российской Федерации, в котором не состоит на учете в налоговом органе по месту жительства или в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, указанное заявление подается в любой территориальный налоговый орган этого субъекта Российской Федерации по выбору индивидуального предпринимателя.

----------------------

Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 "О патентной системе налогообложения":

19Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект) - 1 млн. рублей.

Примечание. Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом.

Закон вступает в силу с 1 января 2013 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

--------------------

Стоимость патента за один объект на один год = 1 000 000 х 6% = 60 000 рублей

--------------------

Если годовой доход у Вас меньше чем 1 млн. руб по одному объекту, то целесообразнее применять просто УСН 6%.

Эксперт:

в 2013 году надо исходить из следующего, в соответствии с ФЗ от 25.06.2012 N 94-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2013 г. часть вторая Кодекса дополняется новой гл. 26.5 «Патентная система налогообложения», которой установлен порядок применения и перехода налогоплательщиков на патентную систему налогообложения.

В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Кодекса вышеназванный специальный налоговый режим вводится в действие законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса патентная система налогообложения будет применяться индивидуальными предпринимателями в отношении сдачи в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Учитывая изложенное, при условии введения с 1 января 2013 г. в действие соответствующего закона г. Москвы по применению патентной системы налогообложения и соблюдения требований и ограничений, установленных гл. 26.5 Кодекса, индивидуальный предприниматель вправе на основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса перейти на применение патентной системы налогообложения в отношении осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений (гаражей), принадлежащих ему на праве собственности.

.....Письмо Минфина России от 7 ноября 2012 г. N 03-11-11/334...

ИП сдачу квартиры (нежилого помещения) в аренду (найм) оплачивает патент в размере 60 000 рублей в год. с 01 января 2013 г. Патент оплачивается двумя платежами: при его получение (1/3) и после истечения срока патента (2/3).
ИП на патенте оплачивает также ежегодный фиксированный платеж в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования в размере 17 000 рублей.

Патент выдаются на календарный год налоговой инспекцией с соблюдением определенной законом процедуры. Право на получение патента возникает у индивидуального предпринимателя в любом месяце года, не обязательно сначала календарного года. В этом случае его стоимость уменьшается пропорционально в зависимости от месяца получения.
Патент можно получить на срок меньше года и в случае получения индивидуальным предпринимателем патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который выдан патент.

Патент получается на каждый обособленный объект (квартиру или нежилое помещение), т.е. за каждый объект недвижимости - 60 тыс. в год (1 000 000 x 6%).

По мне лучше УСН 6%.

Удачи!

Эксперт:

Стоимость патента установлена Законом г. Москвы от 31.10.2012 N 53

"О патентной системе налогообложения"

Статья 1. Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода

Установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения:

Виды предпринимательской деятельности - Потенциально возможный к получению годовой доход

19.Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект) - 1 000 000 рублей

Примечание. Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом.

При этом согласно требованиям Налогового кодекса

Статья 346.47. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.

Статья 346.50. Налоговая ставка

Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.

Статья 346.51. Порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога

1. Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент.
2. Индивидуальный предприниматель, перешедший на патентную систему налогообложения, производит уплату налога по месту постановки на учет в налоговом органе:
1) если патент получен на срок до шести месяцев, - в размере полной суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента;
2) если патент получен на срок от шести месяцев до календарного года:
в размере одной трети суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента;
в размере двух третей суммы налога в срок не позднее тридцати календарных дней до дня окончания налогового периода.

Таким образом, учитывая, что у вас в собственности 4 обособленных объекта недвижимости, ваш потенциальный годовой доход согласно Закону г. Москвы составляет 4 000 000 рублей. В соответствии со ставкой налогообложения - это 240 000 рублей в год плюс обычные взносы ИП фонды.

Следовательно, вам выгодно переходить на патентную систему, если ваш доход с объектов недвижимости составляет 4 млн. рублей в год или 333, 33 тысяч рублей в месяц по всем четырем объектам в совокупности. Или более.

Фактически это выгодно только для элитного жилья, стоимость месячной аренды которого выше 83 тысяч рублей в месяц или для коммерческой недвижимости значительной площади.

В Вашем случае УСН 6% более приемлем.

От площади объектов недвижимости стоимость патента в случае осуществления предпринимательской деятельности по сдаче недвижимости в аренду, не зависит. (Зависимость эта есть для розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, там определяется размер торгового зала)

Эксперт:

Согласно п. 1 ст. 682ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Порядок и условия применения патентной системы налогообложения определяются

гл. 26.5Налогового кодекса РФ, введенной Федеральнымзакономот 25.06.2012 N 94-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 94-ФЗ) с 1 января 2013 г.

Данный специальный налоговый режим устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и применяется на территориях указанных субъектов РФ (п. 1 ст. 346.43НК РФ).

Патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности

(пп. 19 п. 2 указанной статьи).

Документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта РФ введена патентная система налогообложения. Форма патента утверждается ФНС России. Патент выдается по выбору индивидуального предпринимателя на период от 1 до 12 месяцев включительно в пределах календарного года (п. п. 1и5 ст. 346.45НК РФ).

Положения пп. 19 п. 2 ст. 346.43,п. п. 1и5 ст. 346.45НК РФ (в ред. Закона N 94-ФЗ) вступают в силу с 1 декабря 2012 г. (ч. 2 ст. 9Закона N 94-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 346.49НК РФ налоговым периодом признается календарный год, если иное не установленоп. п. 2и3 настоящей статьи.

Если на основании п. 5 ст. 346.45НК РФ патент выдан на срок менее календарного года, налоговым периодом признается срок, на который выдан патент (п. 2 ст. 346.49НК РФ).

Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее 12 месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на 12 месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п. 1 ст. 346.51НК РФ).

Размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, устанавливаются законами субъектов РФ. При этом минимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода не может быть меньше 100 000 руб., а его максимальный размер не может превышать 1 000 000 руб., если иное не установлено п. 8 ст. 346.43НК РФ. Основание -п. 7 данной статьи.

Если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года, индивидуальный предприниматель, перешедший на патентную систему налогообложения, производит уплату налога по месту постановки на учет в налоговом органе:

- в размере одной трети суммы налога - в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;

- в размере двух третей суммы налога - в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода. Таковы требования пп. 2 п. 2 ст. 346.51НК РФ.

Налоговая ставка устанавливается в размере 6% (ст. 346.50НК РФ) на год. Поэтому, если годовой доход при таком расчете окажется меньше 1 млн. руб, то можно применить такую систему налогообложения.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://topurist.ru/article/53968-patent-dlya-sdachi-kvartiry-v-arendu.html
  • https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/dokumenty-sd/patent.html
  • http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/arenda/legalnaya-arenda-kvartiry-cherez-patent.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий