Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

 

Порядок покупки квартиры по переуступке права требования в ипотеку. Что такое, как происходит, основные нюансы, риски и выгоды от сделки. Какой порядок осуществления сделки. Рассматриваем, как осуществляется продажа квартиры по переуступке в ипотеке. Все нюансы, основные вопросы, необходимые документы - в нашей статье!

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Нюансы продажи квартиры по переуступке ДДУ.

Нюансы продажи квартиры по переуступке ДДУ. продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это затея опасная, так как вы приобретаете то, чего фактически еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства выглядит еще более забавно. Вы приобретаете несуществующую квартиру на чужие деньги, которые для вас фактически также не существуют.

Если имеет место продажа квартиры по переуступке в ипотеке продавец квартиры как бы связан по рукам и ногам. С одной стороны, он должен застройщику, с которым заключен соответствующий договор. С другой стороны, он также должен банку. Поэтому приходится изыскивать средства для того, чтобы решить свою проблему как можно быстрее, и желательно за чужой счет. В особенности в том случае, если обстоятельства требуют стремительного решения.

Проблема может крыться там, где многие и не ожидают ее увидеть (сарказм): непосредственно в договоре. Например, ипотека на переуступку прав по ДДУ может быть недоступна из-за того, что в договоре «внезапно» обнаруживается запрет на отчуждение квартиры в течение определенного времени после постройки или до того момента, как кредит не будет выплачен полностью. Иными словами – от квартиры вы никак не избавитесь. Именно поэтому лучше всего не подписывать такой договор. Например, переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке не только вполне возможно, но и делается настолько часто, что специалисты банка уже вполне способны ответить на все ваши вопросы прямо по телефону.

Иногда такое огорчение не является основанием для того, чтобы передумать и не искать, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке. Многие продавцы идут до последнего и изыскивают любые способы избавиться от квартиры. Например, получить деньги от покупателя, оплатить ипотеку полностью, снять обременение с квартиры, а после этого получить оставшуюся часть. Конечно же, тоже не просто так, а за переоформление ДДУ. Звучит привлекательно, не правда ли? Однако у такого подхода есть определенные трудности:

  • Такой подход означает, что покупатель должен просто взять и отдать вам огромную сумму денег, которая нужна для покрытия ипотеки.
  • При этом никакого договора купли-продажи без предварительного оформления квартиры в собственность быть не может, а до погашения ипотеки ни о каком праве собственности на квартиру речь и не идет.
  • Кроме того, что покупатель никак не защищен юридически, ему еще и придется ждать, пока вы снимете обременение и переоформите все документы, и все это в подвешенном состоянии без каких-либо гарантий с вашей стороны.

Понятно, что такая продажа квартиры по переуступке в ипотеке не устраивает большинство покупателей, и надо искать другие способы решения проблемы.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем. Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья. Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Как известно, кредитным организациям гораздо выгоднее регулярно получать платежи по кредиту, чем заниматься реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной.

Что для этого необходимо сделать:

  • В первую очередь, если вас интересует, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подготовиться к частым посещениям банка и бумажной волоките. Процесс продажи квартиры таким образом начнется с того, что вы придете в банк и постараетесь доказать необходимость переоформления договора на другого человека. Для этого придется собрать все доступные документы, включая согласие застройщика на эту операцию. Обращаем ваше внимание, что некоторые компании требуют плату за оформление такого документа, поэтому стоит также подготовиться к непредвиденным и незапланированным тратам.
  • Затем вы подаете соответствующее заявление в банк (специалисты банка помогут вам правильно его оформить) и заключаете договор цессии, то есть – переуступки. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке в части рассмотрения заявления и оформления договора занимает не более трех дней. Многие банки, включая и известные, требуют комиссию за такой договор, вплоть до 20 тысяч рублей.
  • Как правило, все эти действия совершаются еще до того, как покупатель найден. Однако лучше всего с кандидатурой поторопиться. Для этого вы можете обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого хорошо знают, как продать квартиру в ипотеке по переуступке быстро и выгодно. Конечно, за их услуги также придется заплатить, однако, с другой стороны, вам не придется тратить время на поиск покупателя и осмотр «объекта» — вашей квартиры.
  • После того, как покупатель найден, необходимо определиться со способом оплаты. Лучше всего, конечно же, полная сумма наличными, однако нередко используются банковские ячейки и безотзывные аккредитивы. Новый ДДУ заключать не надо, достаточно переоформить старый, чем и займутся специалисты банка и застройщика. В ходе этого пункта важно держать с покупателем связь и стараться посещать все мероприятия, связанные с банком и застройщиком, вместе.

Какими еще способами можно продать квартиру в новостройке?

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке – далеко не единственный способ, которым вы можете воспользоваться для продажи квартиры в новостройке. Однако все эти способы рассчитаны не на то, чтобы извлечь прибыль, а на то, чтобы избавиться от квартиры, которая по каким-либо причинам перестала вам требоваться. В таких условиях крайне сложно хотя бы отбить свои деньги и выйти в ноль по долгам, не говоря уже о прибыли. Поэтому мы крайне не рекомендуем вам связываться с продажей ипотечной квартиры для извлечения прибыли: предприятие это весьма сомнительное.

Итак, остановимся более подробно на том, какие еще способы можно использовать для продажи квартиры:

  • Переоформить ипотеку на другого человека. Делается это достаточно просто. Для этого достаточно заручиться принципиальным согласием банка и застройщика, а также заранее договориться с покупателем о том, что он именно переоформляет на себя ипотеку. Трудности в этом случае могут возникнуть только со стороны банка. Основным препятствием может стать несоответствие покупателя требованиям банка: плохая кредитная история, наличие судимости, отсутствие официального трудоустройства или достойной заработной платы, подтвержденной документально. В этом случае вам могут отказать, и придется искать нового покупателя.
  • Также вы можете предложить покупателю оформить ипотеку в другом банке. Правда, в этом случае покупателю придется заложить свою собственную недвижимость, а на это также могут пойти далеко не все. Удобнее оформить ипотеку у застройщика, а не выкупать квартиру таким странным способом через вас. Такой способ, как правило, используется не для покупки новостройки, а для приобретения старых и уже обжитых квартир, когда у покупателя нет другого варианта, а въехать хочется именно в такую квартиру.
  • Также покупатель может взять кредит на погашение ипотечного кредита продавца, чтобы внести сразу всю сумму и переоформить квартиру на себя в собственность как можно быстрее. В настоящее время существуют банки, которые выдают кредит на такие цели. Однако для покупателя это может быть невыгодно из-за высокого процента и короткого срока выплаты.
Фото 1

Процесс проведения сделки

После того, как банк одобрит займ и проверит все документы, будет назначен день сделки. В установленную дату подписывается договор цессии и происходят взаиморасчеты. Для передачи денежных средств многие используют банковскую ячейку.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 110-72-16 (Москва)

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

После того, как договоры будут подписаны, а передача денежных средств произойдет, необходимо пройти процедуру государственной регистрации перехода имущественных прав. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту расположения объекта недвижимости.

Если разрешения от застройщика по условиям ДДУ не требовалось, то необходимо уведомить его о переуступке прав. Это требование предусмотрено гражданским законодательством. Рекомендуется передать застройщику копию договора цессии.

Таким образом, пошаговая инструкция оформления сделки выглядит так:

  1. Поиск и выбор объекта недвижимости.
  2. Анализ документов продавца.
  3. Выбор банка и подача заявления и документов для оформления ипотеки.
  4. Ожидание и получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для оформления сделки и для предоставления в банк.
  6. Оформление договора цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Подписание договора цессии, кредитного договора и проведение взаиморасчетов.
  9. Подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение готовых документов.
  11. Уведомление застройщика о заключенной сделке.

При оформлении сделки по переуступке прав требования необходимо учитывать один финансовый нюанс. Продавец будет продавать квартиру по более высокой цене, чем покупал сам. Эта разница обычно не прописывается в договоре переуступки прав. Это нужно принять во внимание, так как банк предоставит в ипотеку сумму, прописанную в тексте договора.

То есть покупателю нужно иметь разницу наличными, чтобы отдать их продавцу. Кроме того, понадобится первоначальный взнос.

Как можно купить квартиру в новостройке?

Как можно купить квартиру в новостройке? продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку. Важно помнить, что в статус вторички квартиры в таких домах переходят сразу же после постройки. Именно поэтому ипотека на переуступку прав по ДДУ оформляется чаще всего.  Покупка квартиры в строящемся доме может быть произведена тремя основными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ) заключается напрямую с застройщиком. После того как дом будет достроен, владельцу жилья будет выдано свидетельство о регистрации, и он становится полноправным ее владельцем. Регламентирует данную покупку Федеральный закон 214. Как становится понятно из описания, при оформлении ипотеки квартира становится собственностью банка, так как финансовые средства перечисляет именно банк. Однако по ДДУ иногда первоначальный взнос отправляется не в банк, а непосредственно застройщику. Такая практика многим кажется более удобной. Отвечая на вопрос, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подробно остановиться на необходимых документах, это мы сделаем чуть позже.
  • Также квартиры в новостройке можно приобрести по договору переуступки. В этом случае жилье покупается у инвестора. Такой договор называют еще договором цессии, но у него есть отрицательные моменты. Так как государство старается поддерживать застройщиков, то при покупке жилья по такому договору могут быть предусмотрены большие проценты, нежели при покупке квартиры напрямую у застройщика. Обратите внимание: после того как дом сдан и принят госкомиссией, переуступка не производится. Таким образом, продажа квартиры по переуступке в ипотеке на начальном этапе может осуществляться только до ввода объекта в эксплуатацию.
  • Кроме того, купить квартиру в новостройке можно по договору жилищно-строительного кооператива. Это самый незащищенный способ, так как на руках у вас есть только членская книжка. При продаже квартир таким способом не исключена двойная продажа квартир. Получается, вы заплатили деньги, а когда придет время получать свидетельство на квартиру, может оказаться так, что она уж продана другому владельцу и он уже в нее заселился. Конечно, застройщик постарается исправить ситуацию и предложит вам взять другое жилье, но все равно, кому понравится данная ситуация.
  • А также квартиры в новостройках можно приобрести по предварительному договору купли-продажи. Такой документ может быть заключен только в том случае, когда дом сдан, но документов, подтверждающих собственность, еще нет. При этом продавец еще не имеет свидетельство о регистрации на руках.

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, с покупателем могут быть заключены различные договора, все зависит от его желания и возможностей.

Это основные способы, которыми могут быть приобретены квартиры в новостройке при прямом взаимодействии застройщика и покупателя. Однако существуют моменты, когда квартира в новостройке продается с ипотечным обременением, несмотря на то, что дом еще не введен в эксплуатацию. Происходит это потому, что заявителю необходимо срочно уехать или потому, что внезапно свалилось наследство в виде квартиры, заболела бабушка, надо уехать в глушь, нужное подчеркнуть – не имеет значения. Важно лишь то, что квартира продается, и у такой покупки будут свои особенности. Также продажа квартиры по переуступке в ипотеке осуществляется не только на начальном этапе строительства дома. В ипотеке понятие переуступки также может относиться к продаже ипотечного долга.

Именно поэтому крайне важно подробнее остановиться на том, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке при такой необходимости и не упустить свою выгоду.

Фото 2

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

  • После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
  • Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
  • Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
  • Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Условия для переуступки прав

Переуступка прав допускается только после выплаты дольщиком всей цены договора. Это должно быть подтверждено актом сверки, который выдается застройщиком.

Переуступка прав с ипотекой может быть в двух вариантах:

  1. Приобретение квартиры без обременения, но с использованием ипотеки.
  2. Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка.

И в том, и в другом случае условие о выплате цены договора выполнено. В первой ситуации дольщик купил жилье за собственные средства и хочет переуступить вам свои права. Перед осуществлением сделки он должен доказать документально, что деньги действительно были внесены, а также предоставить акт сверки, полученный от застройщика.

Во второй ситуации дольщик покупал квартиру в ипотеку. Они ничего не должен застройщику – задолженность есть только перед банком. Соответственно, условие о выплате суммы по договору долевого участия выполнено. Этот факт также подтверждается платежным документом из банка и актом сверки.

Для заключения сделки потребуется получить согласие от застройщика, если того требует договор долевого участия в строительстве. Однако законодательство не предусматривает такого условия, оно регламентировано исключительно договором. По закону стороны обязаны его соблюдать.

Помимо согласия застройщика, необходимо получить разрешение банка на переуступку. Это требование актуально, когда квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Как происходит оформление ипотеки на переуступку

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова. Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика. Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку. Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.
Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.
Фото 3

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.

    Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:

    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:
    • Паспорта покупателя и продавца.
    • Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
    • Документ, подтверждающий, что супруг кредитополучателя согласен на заключение договора.
    • Оригинал основного договора с компанией-застройщиком.
    • Документ от застройщика, подтверждающий полное или частичное внесение первичным инвестором требуемой за продающуюся жилплощадь суммы.
    • Квитанции, подтверждающие оплату жилья. В первую очередь это касается случая, когда продаётся квартира, приобретённая продавцом в ипотеку.
    • Договор-соглашение по переуступке права на жильё.
    Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью. В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Какие нужны документы

Наиболее распространена ситуация, когда происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку по переуступке от физического лица. Сделка заключается в банке, который выступает партнером застройщика и кредитует объект. Рассмотрим, какие документы потребуются.

Для ипотеки

Для оформления сделки требуется минимальный пакет документов, которые понадобятся покупателю для предоставления в банк. Каждая организация устанавливает свои правила для оформления и рассмотрения заявления. Список документов может отличаться.

Многие банки в некоторых случаях предоставляют ипотеку по двум документам – паспорту и второму документу, удостоверяющему личность (военному билету, водительскому удостоверению и т.д.). Однако такое встречается нечасто, так как банк в этом случае очень рискует.

Наиболее распространен следующий список документов:

  • заявление-анкета;
  • общегражданский паспорт РФ;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или выписка из ЕГРИП;
  • документ-подтверждение дохода за последние полгода – справка 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счета, справка по форме банка или в свободной форме.

Помимо этого, могут потребоваться и иные документы. Полный перечень следует уточнять в выбранном банке.

Для сделки

Пока банк принимает решение о выдаче средств, можно начать собирать документы для оформления сделки по переуступке прав. Эти бумаги требуются также и для банка – по ним организация будет анализировать, на что предоставляет деньги.

Это огромный плюс подобных сделок. Банк тщательно проверяет предложение на юридическую чистоту, что почти полностью исключает риск столкнуться с мошенническими действиями.

Для оформления нужно предоставить:

  • общегражданский паспорт продавца;
  • копию ДДУ;
  • копию акта сверки с застройщиком;
  • разрешение на переуступку прав, если оно требуется в рамках ДДУ;
  • оригинал документа, подтверждающего факт оплаты средств застройщику – платежное поручение, открытие аккредитива и т.п.;
  • оформленный договор цессии.

Точно такие же бумаги потребуются для регистрации сделки в Росреестре. К этому пакету добавиться еще договор об ипотеке.

Составление договора переуступки лучше доверить юристу. В некоторых банках настаивают на использовании их договора. В этом нет ничего страшного, напротив, документ, составленный юристами банка, как правило, отвечает всем законодательным нормам и защищает права покупателя.

Вопросы и ответы

Мы приобрели квартиру по переуступке, которая у продавца находится в ипотеке. После оформления сделки в банке мы с пакетом документов пошли в МФЦ, чтобы подать их в Россреестр. Оказалось, что среди документов не хватает справки из ЕГРН о снятии обременения банка с квартиры. Ипотеку продавец планирует погасить за счет вырученных средств, деньги заложены нами в ячейку (наличные плюс кредитные средства). Продавец подал заявление на снятия обременения, а нас интересует насколько из-за этого затянется сделка и как долго происходит снятие с обременения? И произведет ли ЕГРН снятие обременения, если ипотека еще не погашена? В банке мы получили соглашение о перемене лиц в обязательстве и согласие на уступку, этот документ необходим для снятия обременения? Сколько по времени продлится весь процесс с учетом снятия с обременения и затем перемене прав на квартиру с продавца на нас?

Эксперт:
Ипотеку продавец планирует погасить за счет вырученных средств

У вас получается замкнутый круг

С одной стороны, банк не снимет обременение, пока не получит денег.

С другой стороны, вы не заплатите денег, пока не будет снято обременение

Продавец подал заявление на снятия обременения

На каком основании? По перемене лиц в обязательстве?

 В банке мы получили соглашение о перемене лиц в обязательстве 

Это не означает, что банк согласен на снятие ипотеки. Это означает, что банк согласен на то, чтобы вы стали новым заемщиком по ипотечному договору продавца. В таком случае вы будете погашать ипотеку сами за себя, а не за продавца. И в таком случае вы должны продавцу не все деньги, а только часть, соразмерную выплаченной части ипотеки и стоимости квартиры

То есть вам для начала следует определиться, каким из двух путей вы пойдете

можно ли приобрести квартиру по ипотеке у Зпиф по переуступке прав от их Управляющей компании, на сколько это легально, и как правильно должен быть оформлен договор?!

Эксперт:

Ирина.

Квартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физ. лица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

цедент – продавец,
цессионарий – покупатель.
Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.
Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Ситуация следующая.

У меня ДДУ, квартира. Часть средств, X рублей, в ипотеке. Я планирую переуступить ДДУ.

И в связи с этим ВОПРОС:

Какая в данном случае будет наиболее оптимальной схема документооборота с условием, что и я и покупатель (кому переуступаю права) должны быть максимально юридически защищены. Сразу поясню, что у меня нет на руках денежных средств, чтобы досрочно погасить X рублей ипотеки, поэтому предполагается, что первым шагом в сделке д.б. досрочное погашение долга силами покупателя. А это, по понятным причинам, дополнительная "головная боль" покупателя, которую я хочу минимизировать или вовсе исключить, чтобы сделка состоялась.

У меня т.с. на бытовом уровне возникли 2 идеи (см.ниже). Возможно есть иной, более правильный документооборот. Прошу вас озвучить наиболее предпочтительный в моем случае вариант.

Мои варианты:

1. Передача покупателю расписки (при свидетелях / у нотариуса - любой вариант, комфортный для покупателя), в которой будет описано примерно следующее - "получил от покупателя X рублей, обязуюсь вернуть через Xмесяцев. В случае невозможности вернуть указанную сумму к указанному сроку обязуюсь подписать договор уступки прав по ДДУ, зарегистрировать переуступку в Росреестре" или что-то в этом роде...

2. Подписание некоего Предварительного договора переуступки прав требований (в простой письменной форме, у нотариуса - любой вариант, комфортный для покупателя) при условии, что такая форма договора в принципе существует и она юридически значимая.

Эксперт:

Михаил.

Рискну Вам предложить одну схему, не указанную в Ваших вариантах.

Между Цедентом и Цессионарием подписывается договор уступки права требования. В договоре прописывается, что право требования находится в ипотеке у банка и что Цедент до такого то числа обязуется погасить ипотеку и прекратить запись в ЕГРН. Также прописывается порядок расчетов, согласно которому в день подписания договора Цессионарий передает Цеденту деньги в сумме равной непогашенному кредиту, а оставшуюся сумму передает, например, после регистрации. Деньги в размере суммы непогашенного кредита покупатель передает по расписке. Они вместе идут в банк Цедента и вносят деньги в погашение кредита. При этом Цеденту нужно заранее написать заявление о досрочном погашении, чтобы деньги списались со счета Цедента именно в день их внесения. Таким образом, получается, что согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ ипотека считается прекращенной и остается просто погасить регистрационную запись в ЕГРН. В этот же день стороны подают в Росреестр через МФЦ заявление о регистрации договора уступки права требований и одновременно Цессионарий подает заявление о приостановлении регистрации, условно  на 2 месяца. Далее, в зависимости от порядка банка, Цедент снимает обременение с права требования.  Как только запись об ипотеке в ЕГРН будет погашена, Цессионарий подает в Росреестр заявление о возобновлении регистрации и ему регистрируют договор уступки.  Идея с подачей заявления на регистрацию договора и одновременным приостановлением состоят в том, что Цессионарий уверен, что Цедент не поступит не добросовестно и не продаст после погашения записи об ипотеке право требований другому лицу, поскольку существует поданное заявление на регистрацию договора уступки.
Некоторые, при определенном уровне доверия сразу на регистрацию не подают, а ждут прекращения ипотеки Цедентом, а только потом обращаются за регистрацией договора уступки. Если Цессионарий на такую схему идет, то ее тоже можно использовать. Основные риски тут именно у Цессионария.
Я предлагаю данную схему, так как сам ее не раз использовал на практике. Однако сразу уточню, что я не возьмусь сказать за Ваше регионально отделение Росреестра. У нас все проходит без проблем.
Схема через заключение договора займа в принципе тоже рабочая. Только получается, что возврат займа ничем не обеспечен и с точки зрения Цессионария я бы на нее не пошел. Схема с предварительным договором вообще не защищает Цессионария.

Удачи

Эксперт:

Михаил,

Оба предложенных Вами варианта будут являться большим риском для нового собственника, т.к. передача денег не будет гарантировать приобретение права собственности на квартиру. Вероятнее всего, сделка на таких условиях будет для покупателя непривлекательной либо Вам придется изменять финансовые условия в ущерб своим интересам.

На практике возможна уступка прав требования по ДДУ одновременно с изменением стороны кредитного договора. В данном случае возможность переуступки будет зависеть от банка, в частности от его опыта в проведении подобных сделок. Крупные банки давно практикуют такие схемы, поэтому если банк будет предполагать у Вас финансовые трудности, а кандидатура нового собственника его устроит — вероятнее всего, согласие Вы получите. 

Вы не уточнили, на каком этапе сейчас находится строительство. Уступка прав по ДДУ возможна только в период между государственной регистрацией ДДУ и подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства (ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...») 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://law03.ru/finance/article/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru
  • https://ipoteka.fun/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-ili-ddu-v-ipoteke-kak-oformljaetsja
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-prav-v-novostrojke-v-ipoteku/
  • https://creditkin.guru/ipoteka/kvartira-po-pereustupke.html
  • http://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий