Как найти квартиру для субаренды

 

Каке подводные камни и прибыль несет в себе субаренда квартир, как бизнес? Читайте подробную статью с изложением на основе личного опыта. Узнайте нюансы субаренды квартир как бизнеса. В статье рассказано, как снять жилье по договору и затем сдавать его посуточно. Рассмотрена доходность такой деятельности в крупных городах РФ.

Как проверить, насколько законны основания для сдачи жилья в субаренду

Важно! Наиболее выгодным считается оформление длительной аренды на квартиру, которая далее сдается посуточно по более высокой цене.

Как грамотно получить согласие на сдачу квартиры в субаренду у собственника? Смотрите в этом видео:

Такая деятельность может быть законной, но для этого должны учитываться определенные основания:

  • владелец объекта должен быть оповещен о том, что арендаторы планируют сдавать квартиру в субаренду;
  • в договоре аренды, составленном между владельцем и арендатором, должен иметься пункт, на основании которого плательщики аренды могут осуществлять эту деятельность;
  • сдавать жилье можно только на срок, который не превышает период, указанный в первоначальном арендном договоре.
Если не предупредить о своих планах владельца недвижимости, то это может стать основанием для расторжения первоначального документа в одностороннем порядке или вовсе через суд.

Как предотвратить разные проблемы

Чтобы деятельность была выгодной и законной, учитываются особенности ее ведения:

  • первоначально надо получить разрешение на работу от собственника квартира;
  • желательно приобрести страховку на жилье, чтобы в случае, если арендаторы будут безответственными людьми, из-за которых будет испорчено имущество, то оно будет восстановлено с помощью средств страховой компании;
  • обязательно заключается с арендаторами договор, в котором прописываются нюансы предоставления жилья;
  • с жильцов берется предоплата и какая-либо сумма денег в залог.

Важно! Предоставлять недвижимость надо только российским гражданам, предоставляющим субарендодателю копию своего паспорта.

Договор на аренду квартиру у собственника.

Сколько можно заработать?

В крупных городах и курортах регионах широко распространён вид посуточной аренды квартир. Это намного удобнее гостиничных номеров.

Для эффективности и прибыльности бизнеса оптимально сдавать в аренду три квартиры. Таким образом, начиная с первого месяца, доходы начнут перекрывать затратность сил, времени и вложений. При этом оптимальная эксплуатация помещения должна составлять не менее 70-80% времени ежемесячно.

Таблица 2. Статистика и доходность посуточной аренды квартир в крупных городах РФ.

Вывод очевиден, а цифры говорят красноречивее слов: при эксплуатации квартиры на 70-80% прибыль почти вдвое больше, чем ежемесячная оплата аренды собственнику.

Пошаговый бизнес-план, как снять жилплощадь

Достоинства этой бизнес-идеи очевидны. Главный плюс — не требуется больших капиталовложений, дополнительного образования или сверх навыков. Эта задача под силу каждому. Однако, как для любого бизнеса, нужен чёткий план.

  1. Выбрать объект недвижимости. Определить подходящий спросовый сегмент.
  2. Официально оформить регистрацию деятельности в качестве ИП (при необходимости).
  3. Подготовить квартиру к сдаче в поднаем (если нужно, то сделать косметический ремонт).
  4. Оценить состояние мебели и техники.
  5. Сделать закупки необходимых принадлежностей.
  6. Сделать фотографии и составить рекламный текст, в котором подробно описать квартиру.
  7. Распространить объявление через СМИ.
  8. Подготовить текст договора субаренды.

Где искать?

Поиск клиентов может быть платным и бесплатным. Совмещая оба, вы намного быстрее сформируете необходимую базу клиентов. Постоянная клиентская база — одна из ваших базовых целей.

Бесплатные способы рекламы:

  • интернет-газеты с размещением информации;
  • расклейка печатных объявлений, распространение флайеров по почтовым ящикам (метод устаревший, однако всё ещё рабочий);
  • визитки, с указанием спектра услуг.
К наиболее популярным платно-бесплатным методам следует отнести рекламу через социальные сети и размещение на сайтах предложений услуг по аренде недвижимости.

Нужно ли ставить в известность владельца жилья?

Арендатор, заключивший договор субаренды, может передавать свои права и обязанности другому лицу (ГК РФ ст. 615 п.2). Стоит учесть, что без прописанного в договоре согласия собственника на пересдачу квартиры, данные действия приравниваются к незаконным. А чётко оговоренные условия о субаренде освобождают арендодателя от необходимости получения одобрения на каждую сделку.

Заключение договора с собственником

Для субаренды важнейшим условием является договоренность полномочий. Желательно обратиться с этим вопросом к профессионалу. В дальнейшем это избавит от возможных претензий со стороны собственника, поэтому документ должен быть составлен юридически грамотно.

Кроме того, в соглашение можно внести и дополнительные пункты, заранее оговорив с арендатором возможные форс-мажорные обстоятельства.
  • Скачать бланк договора аренды жилого помещения с правом передачи в субаренду
  • Скачать образец договора аренды жилого помещения с правом передачи в субаренду

Регистрация

Документы для государственной регистрации данного вида бизнеса могут быть сданы в регистрационный орган одной из сторон (арендатором или собственником).

Пакет должен содержать:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины.
  2. Документы, подтверждающие личность заявителя. Если интересы представляет доверенное лицо одной из сторон, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
  3. Договор аренды (или субаренды), на основании которого осуществляется государственная регистрация.ВАЖНО! При заключении договора с субарендатором, распоряжение общим имуществом супругов не осуществляется. Поэтому к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения пункта 3 статьи 35 СК РФ. Если регистрацию бизнеса оформляет собственник состоящий в браке, то нотариально заверенное согласие супруга (супруги) обязательно.
  4. Статьи 77-79 и 81 ФЗ № 208 от г. и ст. 45-46 ФЗ №14 от г. оговаривают условия осуществления аренды (субаренды) для юридических лиц.
  5. Если квартира приобретена по договору ипотеки, то необходимо оформить доп. соглашение с залогодержателем (банком).

При необходимости для осуществления законности сделки могут потребоваться дополнительные документы.

  • Скачать бланк договора субаренды жилого помещения между физическими лицами
  • Скачать образец договора субаренды жилого помещения между физическими лицами
  • Скачать бланк договора субаренды жилого помещения юридическими лицами
  • Скачать образец договора субаренды жилого помещения юридическими лицами

Как искать клиентов?

Поиск клиентов для посуточной аренды – пожалуй, самое трудоемкое занятие. Причем заниматься им придется на протяжении всего времени работы. Поэтому определиться с каналами продвижения своих услуг нужно заранее. Наиболее действенными в сфере посуточной сдачи квартир в аренду являются следующие методы:

  • размещение объявлений в местных газетах;
  • расклейка листовок (вблизи вокзалов, университетов, в центре города);
  • реклама на асфальте (даст больший эффект, если наносить телефон с описанием услуг вблизи остановок);
  • размещение объявлений на специализированных досках, международных порталах (обязательно нужно прикладывать к ним фотографии, максимально подробно описывать перечень предоставляемых удобств, стоимость);
  • размещение объявлений в тематических группах в социальных сетях;
  • контекстная реклама;
  • создание собственного сайта.

Два последних способа продвижения имеет смысл использовать при наличии 5–10 квартир, сдаваемых в субаренду.

При заселении можно уточнять у клиентов, как именно они узнали о сдаче квартиры в аренду. Так можно выявить наиболее эффективные формы рекламы.

Почему именно субаренда?

Фото 2

Рынок недвижимости довольно устойчив даже в долгосрочной перспективе. Поэтому и работать в этой сфере предпринимателю будет комфортно. Субаренда очень привлекательна из-за наличия у такого бизнеса следующих преимуществ:

  • потребуется небольшой стартовый капитал (это позволяет войти на рынок почти всем желающим);
  • быстрая окупаемость – от нескольких недель до 1 месяца;
  • большие возможности для роста (можно легко увеличить количество сдаваемых квартир и получать еще более высокую прибыль);
  • небольшие трудозатраты;
  • востребованность предлагаемых услуг (идея субаренды особенно актуальна в крупных и курортных городах);
  • не нужны особые навыки для работы в сфере (предприниматель должен быть лишь инициативным и целеустремленным).

Как начать зарабатывать на субаренде

Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.

Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.

В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.

Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.

Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.

Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.

Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.

Выбор правильных квартир для субаренды

Фото 3
  • Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
  • Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
  • Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
  • Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
  • Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.

Законное ведение деятельности

Чтобы процесс сдачи квартиры в субаренду был официальным, учитываются правила:

  • за полученные доходы надо уплачивать налоги, поэтому предварительно в ФНС регистрируется ИП;
  • владелец жилья должен уведомляться о деятельности арендаторов;
  • непременно учитываются требования соседей, так как если они не будут довольны жильцами, то это может привести к разным сложностям с государственными инстанциями.
Если выявляется, что гражданин работает без официальной регистрации, то это может стать причиной привлечения не только к административной, но и даже уголовной ответственности.

Как уведомить владельца квартиры о передаче жилья в субаренду

В законе нет четкой информации о том, как оповещать собственника жилья о том, что оно будет передано в субаренду. Обычно такой порядок предусматривается непосредственно в арендном договоре.

Как оформить договор субаренды нежилого помещения? Смотрите по ссылке.

В соглашении часто прописывается возможность разрыва этого акта, если от соседей будут поступать жалобы на жильцов или будет испорчена мебель, сантехника или бытовые приборы.

При этом субарендатор должен будет компенсировать нанесенный ущерб, а также оплатить коммунальные услуги.

Важно! Если сдается квартира в субаренду без предварительного получения разрешения на этот процесс от владельца объекта, то это причисляется к мошенничеству.

Как составить договор субаренды

Чтобы обезопасить себя от безответственных арендаторов, надо грамотно формировать договор субаренды.

В нем непременно содержатся пункты:

  • срок действия соглашения;
  • методы перечисления средств, размер платежа и сроки его выплаты;
  • прописываются условия, имеющие отношение к оплате коммунальных услуг, интернета и телефона;
  • обязательно должна приводиться опись всех ценностей, которые имеются в жилье, а также указывается их состояние, что позволит в будущем доказать, что то или иное имущество было разрушено арендаторами;
  • указывается на естественный износ отделочных материалов и предметов обстановки.
Важно! Договор субаренды не выступает трехсторонним соглашением, поэтому владелец квартиры не имеет никаких отношений с субарендаторами.

Плюсы сдачи квартиры в субаренду

Данная деятельность обладает многими плюсами, поэтому выбирается многими людьми для получения неплохого дохода.

К выбору квартиры для сдачи в субаренду нужно подойти ответственно.

К основным преимуществам причисляется:

  • не требуется вкладывать первоначально много денег, поэтому даже с минимальным капиталом можно начать бизнес;
  • рентабельность такой деятельности находится на высоком уровне, поэтому примерно за пару месяцев полностью окупаются все вложения;
  • масштаб деятельности без сложностей регулируется самим субарендодателем;
  • бизнес не требует траты значительного количества времени;
  • не надо для этой деятельности обладать специфическими навыками, знаниями и опытом.
Доступен бизнес каждому человеку, поэтому многие люди предпочитают заниматься им, но для этого надо учитывать многие нюансы работы.

Этапы реализации

Фото 4

Но работа в сфере недвижимости потребует постоянного поиска арендаторов. Важно сразу же правильно выстроить рабочий процесс. Реализовывать свою идею нужно следующим образом:

  1. Изучение рынка. Проведение мониторинга поможет узнать средние цены в регионе. Это позволит найти квартиру или сразу несколько жилых объектов для субаренды.
  2. Заключение договора. Не все арендодатели готовы предоставлять свою квартиру в субаренду. Но о своих намерениях хозяевам сообщить нужно обязательно. Чтобы уговорить их, можно предложить цену чуть выше среднерыночной стоимости.
  3. Обустройство квартиры. Можно взять недорогую квартиру и самостоятельно сделать в ней ремонт в счет арендной платы или найти пригодное для жилья помещение. Обязательно нужно будет закупить бытовую технику (чайник, стиральную машинку, утюг, микроволновую печь, холодильник, плиту), посуду, постельное белье, одноразовые средства гигиены, полотенца.
  4. Поиск клиентов. На начальном этапе этим можно заниматься самому, а при съеме большого количества квартир обратиться к риэлтору или нанять менеджера.

Но даже отлаженные механизмы работы потребуют дополнительных затрат. Предпринимателю нужно будет следить за порядком в квартире, делать там уборку, вовремя менять белье, проветривать помещение. Необязательно заниматься этим самостоятельно, можно нанять уборщицу или администратора.

Основные моменты сдачи квартиры в субаренду

Важно! Часто квартиросъемщики задумываются о сдаче жилья в субаренду, если им требуется уехать из города в длительную командировку или на время отпуска, причем если сдать квартиру дороже, чем плата, перечисляющаяся собственнику, то это позволит даже заработать определенный доход.

Эта деятельность вовсе может стать основным источником заработка, если грамотно подойти к ее организации.

Но при этом надо знать определенные нюансы:

  • субаренда без официальной регистрации арендодателя является нелегальной предпринимательской деятельностью;
  • непосредственный владелец жилья должен знать о работе арендаторов;
  • во время сдачи квартир в субаренду возникают многочисленные сложности, которые обычно связаны с безответственными арендаторами или проблемами с соседями.
Если же грамотно подойти к этой работе и действовать официально, то она будет законной и прибыльной.

Как рассчитать стартовый капитал

Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.

Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.

Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.

Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.

Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.

Подсчет финансовых результатов

Для начала работы в сфере субаренды человеку требуется хотя бы минимальный начальный капитал. В эту сумму следует включить:

  • арендную плату хотя бы за 2 месяца (25 000 рублей в среднем вместе с коммунальными платежами);
  • покупка белья, посуды (10 000 рублей);
  • реклама (5 000 рублей – самый минимум).

Получается, что 55 000 рублей – сумма стартового капитала, если клиент начинает с субаренды одной квартиры. Арендная плата может варьироваться в зависимости от региона. В городах-миллионниках она может достигать 20 000 – 30 000 рублей.

Ежемесячные же затраты в стандартном российском городе с населением в 300 000 – 600 000 человек будут составлять 15 000 рублей (оплата аренды, коммунальные платежи, бытовые принадлежности). За сдачу квартиры в аренду на сутки можно получить от 1 000 до 2 500 рублей в зависимости от состояния жилья и удобств. Для расчетов возьмем усредненное значение – 1 500 рублей. Несложно посчитать, при каком уровне загруженности клиент будет нести убытки, выйдет в ноль или начнет получать прибыль:

  • сдача квартиры в течение 10 дней позволит окупить затраты за текущий месяц;
  • максимальный размер дохода – 46 500 рублей за 100% заполняемость при условии, что в месяце 31 день.

С учетом затрат за месяц можно заработать 31 500 рублей. Но в сфере недвижимости заполняемость квартир с посуточной аренды обычно не превышает 80%. Это значит, что можно рассчитывать на доход в 37 000 рублей. Тогда чистая прибыль составит 22 000 рублей.

Чем больше будет квартир, тем большую прибыль получит предприниматель. Но в этом случае придется прибегнуть к найму персонала – риэлтор, уборщица. Возрастут и затраты на рекламу.

При работе сразу с несколькими квартирами лучше искать их в одном районе. Так будет проще следить за ними, приводить в порядок и привлекать клиентов.

Вопросы и ответы

я снимаю квартиру. сейчас переживаю трудные времена и платить 25 тыс в месяц стало трудно,но квартиру терять не хочу. Хочу сдавать ее в посуточно без ведома хозяина. Скажите чем мне может это грозить?

Эксперт:

Доброго времени суток.

В описанной Вами ситуации идёт речь об сдачи в субаренду квартиры согласно ст.

615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В Вашей ситуации необходимо тщательно изучить договор аренды и убедиться что нет препятствий к субаренде.

С уважением Виталий

Удачи!

Эксперт:
я снимаю квартиру. сейчас переживаю трудные времена и платить 25 тыс в месяц стало трудно, но квартиру терять не хочу. Хочу сдавать ее в посуточно без ведома хозяина. Скажите чем мне может это грозить?

Александр

Если вашим договором аренды предусмотрено право арендатора на сдачу квартиры в субаренду, то ничего вам не грозит. Это ваше право.

Если такого права в соответствии с вашим договором у Вас нет, то все зависит от арендодателя.

Он сможет требовать досрочного расторжения вашего договора.

ст. 615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Хочу снять квартиру для дальнейшей субаренды. Могу заключить договор как физик - физик. Либо как физик - ИП. Подскажите какие подводные камни могут ждать и какие налоги и как придется платить. Могу ли я заключить договор как физ лицо, а сдавать как ИП?

Эксперт:

Евгений, добрый день!

Если будете сдавать квартиру в поднайм, регистрируйтесь в качестве ИП и в договоре найма жилого помещения в лице нанимателя указывайте себя как ИП, поскольку Ваша цель найма квартиры не проживание в ней, а использование в предпринимательских целях. Если по договору будете снимать жилье в качестве физ лица, то использовать его должны с целью проживания. Если как ИП, то можете осуществлять предпринимательскую деятельность по сдачи квартиры в поднайм. 

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для уплаты налога Вам подойдет ЕНВД: оказание услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Можно и УСН. 

В силу положений ст. 226 НК РФ по договору найма Вы как ИП будете являться налоговым агентом, т.е. должны будете удержать НДФЛ 13% с дохода наймодателя и перечислить его в бюджет.

В договоре найма обязательно предусмотрите право нанимателя сдавать квартиру в поднайм как вид предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 685 НК РФ

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Эксперт:

 Евгений! Согласно п.1 и 3 ст.685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Могу заключить договор как физик — физик.
Подскажите какие подводные камни могут ждать и какие налоги и как придется платить.

Евгений

В том случае, если Вы будете поднанимать квартиру как физическое лицо, то Вашей обязанностью будет уплата 13 % НДФЛ от суммы дохода (пп.4 п.1 ст.208, п.1 ст.224 НК РФ):

1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:
4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Если же квартиры будут Вами сдаваться в качестве ИП, то целесообразно выбирать систему налогообложения либоУСН 15%*(доходы — расходы) (п.2 ст.346.20 НК РФ), либо ЕНВД(максимальная ставка 15% от величины вмененного дохода) (п.1 ст. 346.31, пп.12 п.2 ст. 346.26 НК РФ):

Решение Екатеринбургской Городской Думы от 08.11.2005 № 13/3
«О введении на территории муниципального образования „Город Екатеринбург“ системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности»

1. Ввести на территории муниципального образования «город Екатеринбург» систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее — единый налог) в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
12) оказания услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров;

Индивидуальному предпринимателю  также нужно будет уплачивать страховые взносы в соответствии с пп.1 п.1 ст.430 НК РФ:

1) страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в размере, который определяется в следующем порядке, если иное не предусмотрено настоящей статьей:
в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период не превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере 26 545 рублей за расчетный период 2018 года, 29 354 рублей за расчетный период 2019 года, 32 448 рублей за расчетный период 2020 года;
в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере 26 545 рублей за расчетный период 2018 года (29 354 рублей за расчетный период 2019 года, 32 448 рублей за расчетный период 2020 года) плюс 1,0 процента суммы дохода плательщика, превышающего 300 000 рублей за расчетный период.

Но при этом сумма налога, подлежащая уплате, может быть уменьшена на сумму страховых взносов (уплачиваемых за себя).

Также  в случае заключения договора найма жилого помещения как индивидуальный предприниматель Вы будете выступать по отношению к наймодателю как источник его доходов (п.1 и ст.226 НК РФ), т.е. будете являться его  налоговым агентом и соответственно удерживать и перечислять за него 13% НДФЛ.

Либо как физик — ИП.

Евгений

Могу ли я заключить договор как физ лицо, а сдавать как ИП?

Евгений

Обратите внимание, что гражданское законодательство РФ говорит о том, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. То есть в том случае, если Вы нацелены систематически, регулярно получать доход от сдачи квартир (причем не от одной квартиры) в найм, Вам следует оформить свой бизнес как ИП, в противном случае у налоговой к Вам могут появиться претензии, деятельность физического лица по систематическому получению прибыли от аренды квартир может быть отнесена налоговиками к предпринимательской деятельности.

Если Вы заключаете договор найма квартиры как физическое лицо, затем сдаете эту квартиру по договору поднайма в качестве ИП, налог Вы должны будете уплатить именно с дохода поднайма, а не с разницы найма и поднайма жилого помещения, что будет Вам невыгодно, поскольку и доход, и расход должен быть одновременно у лица, имеющего статус ИП.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/sdat-kvartiru-v-subarendu.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/subarenda/kak-sdavat.html
  • https://pravila-deneg.ru/investicii/subarenda-kvartir-prostoj-i-dostupnyj-sposob-investicij-dlja-nachinajushhih
  • https://realybiz.ru/v-kurortnom-gorode/subarenda-kvartir-xoroshij-zarabotok.html
  • https://interbablo.ru/subarenda-kvartir-kak-biznes-kak-organizovat.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий